Wet betaalbare huur naar de Tweede Kamer

Wet betaalbare huur naar de Tweede Kamer

Op 6 februari 2024 heeft de minister van Binnenlandse zaken, Hugo de Jonge, de Wet betaalbare huur aan de Tweede Kamer gestuurd. 

Waar ziet de wet op:

Het wetsvoorstel betaalbare huur kent primair twee elementen: 

1. de regulering van de middenhuur
   De bestaande huurprijsbescherming op basis van het WWS (puntenstelsel) voor het lage segment wordt uitgebreid naar het middensegment. Huurders in het middensegment krijgen hiermee toegang tot de Huurcommissie voor geschillen over onder meer de huurprijs, servicekosten of het onderhoud aan de woning. De regulering van de middenhuur gaat gelden voor nieuwe huurcontracten en zolang daar noodzaak toe is.
2. het dwingend maken van het WWS.
   De maximale huurprijzen op basis van het WWS worden dwingend in zowel het lage huursegment als het toekomstige middensegment. Als verhuurders de maximale huurprijzen op grond van het WWS niet respecteren, zijn zij in overtreding van deze dwingende norm. Gemeenten krijgen de bevoegdheid om toezicht te houden en om zo nodig tot handhaving over te gaan.

Eerder commentaar van de Raad van State:

De wet was eerder beoordeeld door de Raad van State (RvS) en die gaf als commentaar, dat de regering bij deze regulering van de huurprijzen onvoldoende aandacht besteedt aan de dieperliggende oorzaken van deze schaarste en adviseerde daarom in de toelichting in te gaan op de oorzaken van de schaarste in de vrije huursector en hoe dit wetsvoorstel daarop inwerkt. Voorts heeft RvS gewezen op een aantal te verwachten neveneffecten van de regulering van de middenhuur en aangegeven dat de beperkte doorstroommogelijkheden leiden tot het reële risico dat het positieve effect voor huurders slechts eenmalig is en er voor nieuwe toetreders op de middenhuurmarkt per saldo weinig verandert. Daarmee worden de problemen die we al kennen uit de sociale huur ook hier geïntroduceerd, zoals wachtlijsten en scheefwonen. Ook vermindert de regulering de mobiliteit op de arbeidsmarkt.

Ook heeft de RvS erop gewezen dat deze regulering van huurprijzen de investeringsbereidheid onder druk zet, waardoor een deel van de verhuurders de huurwoningen verkopen (‘uitponden’) en nieuwbouwprojecten heroverwegen. Beide gevolgen – uitponden en minder nieuwbouw – betekenen dat het aanbod terwijl er al schaarste is, hetgeen nadelig is voor huurders en geeft negatieve gevolgen voor de doorstroming op de woningmarkt als geheel.

Aanpassingen eerder wetsvoorstel:

Naar aanleiding hiervan is de wet iets aangepast ten opzichte van de verzie die is beoordeeld door de RvS. 

• De nieuwbouwopslag is verhoogd van 5% naar 10% en geldt: voor projecten waarvan de bouw is gestart vóór 1 januari 2026 (i.p.v. 2025). De woningen die in aanmerking komen voor de opslag kunnen hiervan gebruik maken zolang de regulering geldt (i.p.v. maximaal 10 jaar). De opslag geldt ook toevoegingen van woningen (transformatie, optoppen en aanbouw).
• De jaarlijkse maximale huurprijsstijging in het middensegment is vastgesteld op CAO + 1% (i.p.v. CAO + 0,5%).
• WOZ-cap geldt pas vanaf 187 punten, i.p.v. 142 punten. Daarnaast valt een woning maximaal terug op 186 punten.
• Verdere modernisering van het WWS, zodat stelsel beter aansluit bij de kwaliteit van middenhuurwoningen:
  • Plus en minpunten voor energielabels
  • Betere waardering privé en gezamenlijke buitenruimte
  • Betere waardering sanitair en keuken
  • Herziening waardering monumenten

De minister schrijft in zijn begeleidende brief dat de verwachting is dat de woningen waarvan de huurprijs moet worden bijgesteld, met gemiddeld 190 euro per maand moet dalen. Volgens de minister leidt dit niet tot een uitpondgolf, dit zou volgens hem ook volgen uit de onlangs door het Kadaster gepubliceerde cijfers. Daarbij stelt hij dat uitponden een integraal onderdeel is van de beleggingsstrategie van een investeerder en dat het uitponden niet noodzakelijkerwijs direct verbonden is aan een verslechterde businesscase. Voorts meent de minister dat als dure huurwoningen verkocht worden dit niet betekent dat het betaalbare huursegment krimpt of de betaalbaarheid in zijn algemeenheid verslechtert. Er zijn immers twee opties: (I) de huur wordt verlaagd en wordt daarmee betaalbaar voor middeninkomens, of (II) de huurwoning wordt verkocht en komt veelal beschikbaar in het betaalbare deel van de koopmarkt. In beide situaties neemt de betaalbaarheid toe, zo stelt hij. 

De toelichting van de minister geeft blijk van het negeren van de geluiden en kritiek uit de markt. Het is ook niet duidelijk waar hij een en ander nu op baseert en staat haaks op de kritiek uit de markt. Er zal geen uitpondgolf komen omdat de betreffende woningen zijn verhuurd en pas bij einde van de huurovereenkomsten zal er verkocht worden, de verkoop zal gebeuren maar over een lange periode van tijd. De verkoop van de huurwoningen betekent dat er minder huurwoningen komen, er wordt nog steeds onvoldoende bij gebouwd, dus de schaarste neemt toe en schaarste werkt prijsverhogend. Het is ook niet gezegd dat de mensen die een woning zoeken de oud-huurwoningen kunnen kopen, bovendien heeft ook hier te gelden er wordt te weinig bijgebouwd, dus schaarste dus stijging van de prijzen. Daarnaast zijn er nog zoveel meer kritiekpunten, waaraan voorbijgegaan wordt.

De minister heeft de kamer verzocht het wetsvoorstel met voortvarendheid te behandelen, dat is natuurlijk in het kader van duidelijkheid en daarmee rust in de markt goed. Maar is het nu niet eens tijd om een integraal plan te smeden dat recht doet aan de belangen van alle spelers in de markt, al die belangen houden verband met elkaar en iedereen heeft elkaar nodig. En écht de vastgoedbezitters/verhuurders/projectontwikkelaars zijn redelijk en willen meedenken en werken aan oplossingen. De lappendeken aan regels en regulering helpt naar mijn mening niet bij het oplossen van de problemen op de woningmarkt en leidt alleen maar tot verdere schaarste.

Meer informatie

Advies of een advocaat nodig? Brugrecht advocaten is gespecialiseerd in huurrecht. Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kunt u contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-3263281 of per e-mail: info@brugrecht.nl

Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn. 

 

Geschreven door:
Annemarie Wiesmeier-van der Brugge, vastgoed advocaat bij Brugrecht advocaten.