Omstandigheden waardoor de ontbinding van de huurovereenkomst niet kan worden toegewezen?
De rechtbank Limburg diende onlangs daar over te oordelen. In deze casus huurde de huurder een woning. Op het moment van dagvaarden had hij een huurachterstand van 3 maanden. De verhuurder vorderde ontbinding en ontruiming. Om dit te voorkomen deed de huurder na ontvangst van de dagvaarding een aantal betalingen waardoor de achterstand geen 3 maanden meer was. En in de procedure stelde hij dat hij niet kon betalen omdat hij enige tijd opgenomen was. Er was volgens hem door de verhuurder niet aan art. 2 Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening voldaan doordat niet met hem persoonlijk contact was opgenomen. Voorts stelt hij, dat hij is altijd een goed huurder is geweest en verlies van zijn woning zou een verslechtering van zijn mentale gezondheid met zich brengen. Allemaal redenen volgens de huurder waarom de huurovereenkomst niet beëindigd mocht worden.
Op grond van de wet kan naar aanleiding van een tekortkoming een overeenkomst worden ontbonden, tenzij de tekortkoming de gevolgen van de ontbinding niet rechtvaardigt. Uit vaste rechtspraak volgt dat een huurachterstand van 3 maanden of meer beëindiging van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. Echter, er kunnen bijzondere omstandigheden zijn die maken dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Dit is voor de rechter het juridisch toetsingskader, waaraan hij het verweer van huurder toetst. De rechter oordeelt als volgt in deze zaak:
Op het moment dat werd gedagvaard was de huurachterstand 3 maanden. Dat de huurder later betalingen heeft gedaan waardoor de huurachterstand minder dan 3 maanden is geworden, helpt hem niet. Het moment van dagvaarden is het toetsmoment.
Dat huurder opgenomen was waardoor hij, zo hij stelde, niet kon betalen is een omstandigheid die voor zijn risico en rekening komt en helpt hem dus ook niet.
Dat niet zou zijn voldaan aan art. 2 van het Besluit, kan hem ook niet baten. De verhuurder had in het kader van vroegsignalering 3 keer melding gemaakt bij de gemeente. Volgens de rechter is het niet in persoonlijk contact treden onvoldoende om de ontbinding af te wijzen, bovendien staat er geen sanctie op het niet voldoen aan art. 2. van het Besluit. Dit zou anders kunnen zijn indien niet voldaan zou zijn aan de vroegsignalering of dat er andere omstandigheden zouden spelen. Hiervan is niet gebleken.
Huurder stelt dat hij een goede huurder is geweest en dat het verlies van de woning mentaal zwaar is, is volgens de rechter altijd het gevolg van de ontbinding. Deze omstandigheden vallen buiten de invloedsfeer van de verhuurder en komen voor risico en rekening van de huurder. Dit argument kan de huurder dus evenmin helpen.
De ontbinding en ontruiming wordt dan ook uitgesproken.
De huurder heeft nog gevraagd om een têrme de grace; extra termijn van 1 maand om de verplichtingen na te komen en als dat niet gebeurt dat daarna pas tot ontruiming over gegaan mag worden. De rechter gaat hier niet in mee omdat niet te verwachten is dat hij binnen die maand zal betalen.
Deze uitspraak is niet opzienbarend, maar meer een bevestiging van de vaste lijn in de rechtspraak. De verweren van de huurder worden vaak in een ontbindingsprocedure opgeworpen. Voor de inschatting van de slagingskans van een procedure is het nuttig om het oordeel van de rechtbank op die verweren nog eens te lezen. Dat is dan ook de reden dat ik deze uitspraak hier heb besproken.
Meer informatie
Heeft u problemen met uw huurder? Brugrecht is een in huurrecht gespecialiseerd advocatenkantoor en kan u zeker verder helpen. Neem gerust contact op met ons voor een eerste vrijblijvend advies.
Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kunt u contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-3263281 of per e-mail: info@brugrecht.nl
Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.
Geschreven door:
Annemarie Wiesmeier – van der Brugge, vastgoed advocaat bij Brugrecht advocaten.
