Nieuw standaardarrest Hoge Raad: bevestiging iedere wanprestatie geeft het recht op ontbinding, tenzij de wanprestatie van onvoldoende gewicht is. Geen uitzonderingen voor sociale huur.
Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810
In geval de huurder in strijd met de huurovereenkomst handelt, en dit blijft doen ondanks dat hij is aangeschreven, dan is beëindiging van de huurovereenkomst de volgende stap. Dit kan door middel van opzegging, maar dit duurt vaak lang doordat je gebonden bent aan de wettelijke opzegtermijn. Ontbinding van de huurovereenkomst is dan een snellere manier om tot beëindiging te komen. Er wordt dan ook veel geprocedeerd over ontbinding van huurovereenkomsten.
De vordering tot ontbinding is gebaseerd op art. 6:265 lid 1 BW. Het betreft een algemene bepaling, die ook voor andere overeenkomsten geldt. Dit artikel bepaalt: “Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen (wanprestatie) geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.”
Het is dus aan de verhuurder om de ontbinding vanwege de wanprestatie te stellen c.q. te bewijzen en het is aan de huurder om dan te stellen c.q. te bewijzen dat zijn wanprestatie niet zo erg is dat een ontbinding gerechtvaardigd is.
Nu ontbinding van een huurovereenkomst heel grote gevolgen kan hebben voor de huurder en de haren/zijnen, en art. 6:265 lid 1 BW een algemeen artikel is, heeft een kort geding rechter in Amsterdam de Hoge Raad hierover prejudiciële vragen gesteld. Hij wilde weten of dit artikel letterlijk toegepast diende te worden, of inderdaad iedere tekortkoming tot een ontbinding leidt, tenzij de ontbinding in verhouding tot de wanprestatie niet gerechtvaardigd is. Ook wilde hij weten, vanwege de zaak die hij toen behandelde, of in geval van ontbinding er voor huur en verhuur in de sociale sector extra eisen gesteld moeten worden.
De Hoge Raad geeft aan dat het artikel inderdaad letterlijk toegepast dient te worden.
Het is aan de verhuurder om te stellen dat er sprake is van een tekortkoming van voldoende gewicht, waardoor tot ontbinding gekomen dient te worden. De huurder moet zich vervolgens verweren door te stellen dat de tenzij-bepaling van toepassing is; de tekortkoming heeft onvoldoende gewicht.
De bewijslast voor de tenzij-bepaling ligt bij de huurder. De Hoge Raad merkt op dat in het verweer van de huurder, dat er geen sprake zou zijn van een wanprestatie, tevens het betoog dat de wanprestatie de ontbinding niet kan dragen besloten kan liggen. Dit is afhankelijk van hoe de huurder zijn verweer formuleert en de omstandigheden die hij aanvoert.
De Hoge Raad bevestigt hiermee de vaste jurisprudentie op dit vlak, en geeft aan dat bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is alle omstandigheden van het geval betrokken dienen te worden, dit volgt uit art. 6:265 lid 1 BW. Er is dan ook volgens de Hoge Raad geen ruimte voor de werking van redelijkheid en billijkheid binnen het ontbindingsleerstuk, nu alle omstandigheden van het geval al beoordeeld dienen te worden.
Voorts oordeelt de Hoge Raad dat er voor huurovereenkomsten van sociale huurwoningen geen bijzondere regels of eisen gelden. Art. 6:265 lid 1 BW biedt ook voor de sociale huurder – vaak de zwakkeren in de maatschappij – voldoende waarborgen nu met alle omstandigheden van het geval rekening gehouden dient te worden.
Volgens de Hoge Raad moet de rechter ook in het geval dat de huurder verstek laat gaan in een procedure, in gevolge art. 7:231 lid 1 BW, alle omstandigheden van het geval betrekken bij de beoordeling of de wanprestatie van voldoende gewicht is om een ontbinding te kunnen dragen. De rechter heeft volgens de Hoge Raad dus een ambtshalve toetsingsverplichting.
Kort en goed, de Hoge Raad bevestigt eigenlijk de vaste lijn in de rechtspraak, maar wijst nog wel op de plicht van de rechter om in een verstekzaak toch ambtshalve te onderzoeken of de gestelde wanprestatie de gevorderde ontbinding kan dragen.
Voor meer informatie of advies terzake neemt u dan gerust contact op met Brugrecht advocaten, per e-mail info@brugrecht.nl of bel 070-3263281.
Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.
