Huurovereenkomst horeca/winkelruimte van 2 jaar eindigt van rechtswege, of toch niet?
De wet bepaalt dat huurovereenkomst van horeca/winkelruimte in beginsel voor de duur van 5 + 5 jaar wordt aangegaan. De gedachte hierachter is dat zo de huurder voldoende tijd heeft om zijn investeringen terug te kunnen verdienen.
In afwijking hierop heeft de wetgever ook ruimte gegeven om bij de aanvang van de huurovereenkomst een duur van 2 jaar of korter af te spreken. Omdat de huurder een ‘probeerperiode’ wenst of omdat de verhuurder slechts voor korte tijd wil verhuren. Hierbij is van belang om te weten dat de huurovereenkomst van 2 jaar of korter aan het einde van de overeengekomen termijn van rechtswege eindigt. Er is dan geen opzegging gebaseerd op de wettelijke opzeggronden nodig en het is niet noodzakelijk dat de verhuurder zich tot de rechter wendt om de huurovereenkomst te laten beëindigen, zoals dit wel het geval is bij een huurovereenkomst van 5 jaar of langer. De huurder geniet geen huurbescherming.
Kort en goed, een huurovereenkomst van 2 jaar of korter levert enerzijds flexibiliteit voor de huurder op, maar kan ook een valkuil zijn, want als de onderneming goed loopt en de huurder wil langer blijven huren, en verhuurder stemt hiermee niet in, dan eindigt de huurovereenkomst van rechtswege en is geniet de huurder geen bescherming en zal hij het gehuurde aan het einde van de huurtermijn moeten ontruimen.
Of toch niet? De casus:
Recent stond ons kantoor een jonge enthousiaste horecaondernemer bij die voor het eerst een eigen Bistro was begonnen. Omdat hij eerst wilde zien of de Bistro succesvol zou zijn, is er een huurovereenkomst overeengekomen voor de duur van 2 jaar. Naast dat hij met de verhuurder een huurovereenkomst sloot, sloten partijen ook een koopovereenkomst. Volgens de koopovereenkomst diende de verhuurder diverse zaken in het gehuurde aan te brengen voor aanvang van de huurovereenkomst. De koopsom zou de huurder in delen voldoen aan de verhuurder.
Ondanks de heldere afspraken in de koopovereenkomst, leverde de verhuurder niet wat hij moest leveren en kon de Bistro pas 5 weken later open met alle schade van dien. De huurder heeft geprobeerd om samen met de verhuurder een regeling te treffen en schortte de betalingen van de koopsom op. De verhuurder die in beginsel een heel amicale man leek, ontpopte zich al snel in een agressieve en onredelijke figuur. Hij dreigde meermaals met het kort en klein slaan van de inboedel van de Bistro en gaf veelvuldig aan dat hij de jonge horecaondernemer ‘kapot’ zou maken als hij niet onverkort de koopsom voldeed. Toen de jonge ondernemer dit niet deed, vanwege de aanzienlijke schade die hij door de wanprestatie van de verhuurder leed, heeft de verhuurder binnen vier maanden na het ingaan van de huurovereenkomst de huur opgezegd.
Aangezien de Bistro een succes was, wilde de horecaondernemer door blijven huren en ging hij niet akkoord met huurbeëindiging. Nu het hier een huurovereenkomst betrof van 2 jaar of korter was de verhuurder volgens de wet niet gehouden een wettelijke opzeggrond te noemen op basis waarvan de huurovereenkomst werd opgezegd. Dus dat was een pittige zaak om te kunnen winnen.
Desondanks is de huurder een procedure gestart met het verzoek aan de rechter om te bepalen dat de opzegging onrechtmatig was en de huur voortduurde. Nu ‘wraak’ de reden van de opzegging was, werd een beroep gedaan op misbruik van recht en onrechtmatig handelen als ook handelen in strijd met redelijkheid en billijkheid.
De rechter oordeelde – op eigen initiatief – dat de opzegging nietig was omdat geen opzeggronden waren vermeld en kwam niet eens toe aan de stellingen van de huurder.
Rechtsoverwegingen rechter:
“3.6 Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten voor de initiële duur van twee jaar, ingaande op 15 augustus 2014 en lopende tot en met 14 augustus 2016, met een voortzetten van vijf jaar, behoudens opzegging tegen het einde van de looptijd met in achtneming van een opzegtermijn van één jaar. Artikel 3.4 van de huurovereenkomst bepaalt dat de verhuurder bij opzegging de wettelijke opzeggingsgronden in acht dient et nemen. Voorts bepaalt het artikel 3.5 van de huurovereenkomst dat de opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven. Artikel 7:294 Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt voorts dat een opzegging door de verhuurder nietig is indien zij niet de gronden vermeldt die tot de opzegging hebben geleid. Deze bepaling is van semi-dwingend recht, hetgeen inhoudt dat er niet ten nadele van de huurder van kan worden afgeweken.
3.7 Vast staat dat (verhuurder) op 4 december 2014 de huurovereenkomst per deurwaardersexploot heeft opgezegd met ingang van 15 augustus 2016 en dat (huurder) deze opzegging heeft ontvangen. Uit de door (huurder) bij dagvaarding in het geding gebrachte kopie van het deurwaardersexploot volgt dat hierin geen grond voor de opzegging wordt vermeld. Dit betekent – daargelaten dat gesteld noch gebleken is dat er sprake was van een in de wet genoemde opzeggingsgrond – dat de opzegging nietig is. Daarmee is de huurovereenkomst niet geëindigd en met ingang van 15 augustus 2016 verlengd met de duur van (in beginsel) vijf jaar.”
Een totaal onverwachte (voor cliënt zeer positieve) uitspraak, maar is deze wel terecht?
De wet bepaalt in art. 7:301 BW dat als een huurovereenkomst voor 2 jaar of korter is aangegaan, de wettelijke bepalingen waaruit volgt dat op straffe van nietigheid de huuropzegging de gronden moet vermelden, niet van toepassing is. Uit de wet volgt voorts dat een huur die voor bepaalde tijd is aangegaan eindigt zonder dat daarbij opzeggingsgronden vermeld moeten worden. Naar mijn bescheiden mening is de rechter in diens oordeel er aan voorbij gegaan dat het hier een overeenkomst betreft van 2 jaar of korter die van rechtswege eindigt en dat de wet aangeeft dat geen opzeggronden nodig zijn. Er wordt dan ook niet ten nadele van de huurder afgeweken van art. 7:294 BW, er is een apart artikel voor huurovereenkomsten van 2 jaar of korter van toepassing waarin hier door de wetgever zelf van afgeweken is. Ik denk dan ook dat het oordeel van de rechter in hoger beroep geen standhoudt. De wederpartij is niet in hoger beroep gegaan, waardoor het vonnis in kracht van gewijsde is gegaan en we dus nooit zullen weten hoe het Hof erover denkt.
Deze partijen hebben een regulier ROZ model huurovereenkomst winkelruimte (290 bedrijfsruimte) gebruikt. Kennelijk heeft dit volgens deze rechter (rechtbank Breda) als gevolg dat de verhuurder altijd bij de huuropzegging een van de wettelijke opzeggronden dient te vermelden, ook al is een duur van 2 jaar of korter overeengekomen. Iets om in de gaten te houden als het verhuurde in Breda en omgeving is gelegen en er bij de rechtbank Zeeland-West-Brabant kanton Breda geprocedeerd moet worden.
Hoewel ik mijn bedenkingen heb bij deze uitspraak en juistheid ervan was het voor cliënt de gewenste uitkomst van de procedure en daar gaat het uiteindelijk om.
Wilt u meer weten over dit onderwerp, neemt u dan contact op met Brugrecht advocaten.
Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.
