GEEN GELDIG ENERGIELABEL DAN KRIJG JE MINPUNTEN EN DUS MINDER HUUR 

De maximale huurprijs van de gereguleerde huurwoningen wordt bepaald door de puntentelling (het woningwaarderingsstelsel; “WWS”). De energieprestatie van de woning heeft een grote invloed op de puntentelling. Sinds 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur (hierna: “WBH”) van kracht geworden en is het energielabel nog belangrijker geworden. Een energielabel kan tussen max 62 pluspunten en 15 minpunten opleveren. Het is dus erg belangrijk om het energielabel op orde te hebben.

Sinds 2011 heeft het energielabel een rol bij de puntentelling. Belangrijk om te weten is dat de geldigheid van een energielabel 10 jaar is en dat niet alle energielabels geldig zijn om te gebruiken bij de puntentelling. Er zijn verschillende energielabels in omloop. Ten aanzien van de labels geldt dat een label dat voor januari 2021 is afgegeven alleen geldig is als het een energie-index is en het label niet ouder is dan 10 jaar. Sinds 1 januari 2021 worden energielabels opgesteld volgens de NTA8800-standaard, deze zijn geldig, waarbij ook geldt dat dit slechts voor 10 jaar is. 

Geen label dan geldt energieprestatie op basis bouwjaar woning

Is er geen geldig energielabel (energie-index of volgens NTA-8800 standaard) of is het inmiddels verlopen dan geldt dat bij de puntenteling wordt uitgegaan van een fictieve energieprestatie welke is gebaseerd op het bouwjaar van de woning. Bij een woning die is gebouwd in 1983 of eerder betekent dit dat je aftrekpunten krijgt, dit kan maximaal oplopen tot 15 minpunten bij een energielabel G. 

Maar de uitspraak van de Hoge Raad dan? Die is ingehaald door de nieuwe wet.

In 2023 oordeelde de Hoge Raad, in het kort, dat het niet noodzakelijk was dat uiterlijk bij aanvang van de huurovereenkomst het energielabel werd verstrekt. Ook oordeelde de Hoge Raad dat de feitelijke toestand van de woning op de peildatum bepalend is, en niet of deze energieprestatie op die datum al volgens de toepasselijke methode was bepaald. 

Aan dit oordeel komt geen waarde meer toe nu op 1 juli 2024 de Wet Betaalbare huur van kracht is geworden. Uit deze wet volgt ook dat het verplicht is om een WWS-puntentelling te verstrekken aan de huurder bij aanvang van de huur. Deze verplichting gaat in op 1 januari 2025. Dit laat overigens onverlet dat de huurders tot die tijd nog steeds de huurprijs kunnen laten toetsen bij de Huurcommissie. 

BELANGRIJK

Zorg er voor dat er altijd een geldig energieprestatiecertificaat aanwezig is. Dit moet dus een energie-index zijn of voldoen aan de NTA8800 standaard en niet ouder zijn dan 10 jaar. Vanaf januari 2025 moet dit geldige energielabel ook verstrekt worden aan de huurder bij aanvang van de huur. Voldoe je er niet aan, dan wordt bij het vaststellen van de huurprijs uitgegaan van het bouwjaar van de woning ongeacht alle energiebesparende maatregelen zijn uitgevoerd en de kosten die eraan zijn besteed. Dit kan dus grote gevolgen hebben voor de maximale huurprijs die gevraagd mag worden voor de woning. Check dus de aanwezige energielabels op geldigheid en agendeer het moment waarop het label vernieuwd moet worden.

Brugrecht advocaten is gespecialiseerd in het huurrecht. We staan klaar voor verhuurders die willen weten wat de gevolgen zijn de nieuwe regels voor hun bezit en uiteraard in geval van alle andere huurrechtelijke vraagstukken en geschillen. Neem gerust vrijblijvend contact met ons op: 070-3263281.

Meer informatie

Brugrecht advocaten is gespecialiseerd in het huurrecht. We staan klaar voor verhuurders die willen weten wat de gevolgen zijn de nieuwe regels voor hun bezit en uiteraard in geval van alle andere huurrechtelijke vraagstukken en geschillen. Neem gerust vrijblijvend contact met ons op: 070-3263281 of per e-mail: info@brugrecht.nl

Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn. 

Geschreven door:
Annemarie Wiesmeier, vastgoed advocaat bij Brugrecht advocaten.