Brugrecht advocaten is gespecialiseerd in het vastgoedrecht en heeft jarenlange ervaring in het adviseren, onderhandelen en procederen over vastgoed-rechtelijke zaken. Het (civiele) vastgoedrecht omvat vrijwel alle zaken die met ‘stenen’ te maken hebben en niet onder het huurrecht en bouwrecht vallen. U kunt daarbij denken aan geschillen over verkoop van woningen en bedrijfspanden.
Vastgoedrecht advocaten Brugrecht advocaten
Als vastgoed advocaat staat Brugrecht Advocatuur zowel commerciële als particuliere partijen bij vanaf de verkooponderhandelingen, het opstellen en beoordelen van koopovereenkomsten, een juiste overdracht / levering van het verkochte en alle mogelijke geschillen vanwege verborgen gebreken (b.v. asbest, lekkages). In het aan-/verkoopproces kunt u ook onjuist zijn geïnformeerd door de makelaar of notaris. De advocaat vastgoedrecht van Brugrecht advocaten kan u helpen bij het aansprakelijk stellen en uw schade verhalen.
Vereniging van eigenaars (VvE)
Vastgoedrecht ziet ook op het appartementsrecht. Heeft u bijvoorbeeld een geschil met de Vereniging van Eigenaars (VvE) of met een ander lid van de VvE, of heeft u als VvE-bestuur problemen met contractspartijen of met een lid, dan de vastgoed advocaat u adviseren en waar nodig voor u procederen.
Burenrecht en erfdienstbaarheden
Ook voor vragen en rechtsbijstand terzake burenrecht en erfdienstbaarheden, kunt u bij Brugrecht advocaten terecht. Neem gerust contact met ons op. We helpen u graag verder.
Wet betaalbare huur naar de Tweede Kamer
Wet betaalbare huur naar de Tweede Kamer
Op 6 februari 2024 heeft de minister van Binnenlandse zaken, Hugo de Jonge, de Wet betaalbare huur aan de Tweede Kamer gestuurd.
Waar ziet de wet op:
Het wetsvoorstel betaalbare huur kent primair twee elementen:
- de regulering van de middenhuur
De bestaande huurprijsbescherming op basis van het WWS (puntenstelsel) voor het lage segment wordt uitgebreid naar het middensegment. Huurders in het middensegment krijgen hiermee toegang tot de Huurcommissie voor geschillen over onder meer de huurprijs, servicekosten of het onderhoud aan de woning. De regulering van de middenhuur gaat gelden voor nieuwe huurcontracten en zolang daar noodzaak toe is. - het dwingend maken van het WWS.
De maximale huurprijzen op basis van het WWS worden dwingend in zowel het lage huursegment als het toekomstige middensegment. Als verhuurders de maximale huurprijzen op grond van het WWS niet respecteren, zijn zij in overtreding van deze dwingende norm. Gemeenten krijgen de bevoegdheid om toezicht te houden en om zo nodig tot handhaving over te gaan.
Eerder commentaar van de Raad van State:
De wet was eerder beoordeeld door de Raad van State (RvS) en die gaf als commentaar, dat de regering bij deze regulering van de huurprijzen onvoldoende aandacht besteedt aan de dieperliggende oorzaken van deze schaarste en adviseerde daarom in de toelichting in te gaan op de oorzaken van de schaarste in de vrije huursector en hoe dit wetsvoorstel daarop inwerkt. Voorts heeft RvS gewezen op een aantal te verwachten neveneffecten van de regulering van de middenhuur en aangegeven dat de beperkte doorstroommogelijkheden leiden tot het reële risico dat het positieve effect voor huurders slechts eenmalig is en er voor nieuwe toetreders op de middenhuurmarkt per saldo weinig verandert. Daarmee worden de problemen die we al kennen uit de sociale huur ook hier geïntroduceerd, zoals wachtlijsten en scheefwonen. Ook vermindert de regulering de mobiliteit op de arbeidsmarkt.
Ook heeft de RvS erop gewezen dat deze regulering van huurprijzen de investeringsbereidheid onder druk zet, waardoor een deel van de verhuurders de huurwoningen verkopen (‘uitponden’) en nieuwbouwprojecten heroverwegen. Beide gevolgen – uitponden en minder nieuwbouw – betekenen dat het aanbod terwijl er al schaarste is, hetgeen nadelig is voor huurders en geeft negatieve gevolgen voor de doorstroming op de woningmarkt als geheel.
Aanpassingen eerder wetsvoorstel:
Naar aanleiding hiervan is de wet iets aangepast ten opzichte van de verzie die is beoordeeld door de RvS.
- De nieuwbouwopslag is verhoogd van 5% naar 10% en geldt: voor projecten waarvan de bouw is gestart vóór 1 januari 2026 (i.p.v. 2025). De woningen die in aanmerking komen voor de opslag kunnen hiervan gebruik maken zolang de regulering geldt (i.p.v. maximaal 10 jaar). De opslag geldt ook toevoegingen van woningen (transformatie, optoppen en aanbouw).
- De jaarlijkse maximale huurprijsstijging in het middensegment is vastgesteld op CAO + 1% (i.p.v. CAO + 0,5%).
- WOZ-cap geldt pas vanaf 187 punten, i.p.v. 142 punten. Daarnaast valt een woning maximaal terug op 186 punten.
- Verdere modernisering van het WWS, zodat stelsel beter aansluit bij de kwaliteit van middenhuurwoningen:
- Plus en minpunten voor energielabels
- Betere waardering privé en gezamenlijke buitenruimte
- Betere waardering sanitair en keuken
- Herziening waardering monumenten
De minister schrijft in zijn begeleidende brief dat de verwachting is dat de woningen waarvan de huurprijs moet worden bijgesteld, met gemiddeld 190 euro per maand moet dalen. Volgens de minister leidt dit niet tot een uitpondgolf, dit zou volgens hem ook volgen uit de onlangs door het Kadaster gepubliceerde cijfers. Daarbij stelt hij dat uitponden een integraal onderdeel is van de beleggingsstrategie van een investeerder en dat het uitponden niet noodzakelijkerwijs direct verbonden is aan een verslechterde businesscase. Voorts meent de minister dat als dure huurwoningen verkocht worden dit niet betekent dat het betaalbare huursegment krimpt of de betaalbaarheid in zijn algemeenheid verslechtert. Er zijn immers twee opties: (I) de huur wordt verlaagd en wordt daarmee betaalbaar voor middeninkomens, of (II) de huurwoning wordt verkocht en komt veelal beschikbaar in het betaalbare deel van de koopmarkt. In beide situaties neemt de betaalbaarheid toe, zo stelt hij.
De toelichting van de minister geeft blijk van het negeren van de geluiden en kritiek uit de markt. Het is ook niet duidelijk waar hij een en ander nu op baseert en staat haaks op de kritiek uit de markt. Er zal geen uitpondgolf komen omdat de betreffende woningen zijn verhuurd en pas bij einde van de huurovereenkomsten zal er verkocht worden, de verkoop zal gebeuren maar over een lange periode van tijd. De verkoop van de huurwoningen betekent dat er minder huurwoningen komen, er wordt nog steeds onvoldoende bij gebouwd, dus de schaarste neemt toe en schaarste werkt prijsverhogend. Het is ook niet gezegd dat de mensen die een woning zoeken de oud-huurwoningen kunnen kopen, bovendien heeft ook hier te gelden er wordt te weinig bijgebouwd, dus schaarste dus stijging van de prijzen. Daarnaast zijn er nog zoveel meer kritiekpunten, waaraan voorbijgegaan wordt.
De minister heeft de kamer verzocht het wetsvoorstel met voortvarendheid te behandelen, dat is natuurlijk in het kader van duidelijkheid en daarmee rust in de markt goed. Maar is het nu niet eens tijd om een integraal plan te smeden dat recht doet aan de belangen van alle spelers in de markt, al die belangen houden verband met elkaar en iedereen heeft elkaar nodig. En écht de vastgoedbezitters/verhuurders/projectontwikkelaars zijn redelijk en willen meedenken en werken aan oplossingen. De lappendeken aan regels en regulering helpt naar mijn mening niet bij het oplossen van de problemen op de woningmarkt en leidt alleen maar tot verdere schaarste.
Meer informatie
Advies of een advocaat nodig? Brugrecht advocaten is gespecialiseerd in huurrecht. Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kunt u contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-3263281 of per e-mail: info@brugrecht.nl
Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.
Geschreven door:
Annemarie Wiesmeier-van der Brugge, vastgoed advocaat bij Brugrecht advocaten.
Wel of geen schriftelijkheidsvereiste bij bouwkavel?
Wel of geen schriftelijkheidsvereiste bij bouwkavel?
Op 15 december 2023 heeft de Hoge Raad de vraag beantwoord of op de koop van een bouwkavel voor de bouw van een woning ook het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 lid 1 BW geldt. Dit artikel bepaalt dat een koop door een natuurlijk persoon (consument) van een voor bewoning bestemde onroerende zaak schriftelijk moet worden aangegaan.
Het ging in de casus om het volgende. Verkoper heeft een bouwkavel voor het bouwen van een vrijstaand woonhuis, zoals toegestaan in het bestemmingsplan, te koop aangeboden. Koper (consument) bezichtigt de kavel en doet een bod van € 550.000, welk bod door verkoper wordt geaccepteerd. Nadat de koper de concept koopovereenkomst had ontvangen en voor het tekenen ervan, ziet de koper van de koop af. Enige tijd later verkoopt de verkoper de kavel aan een derde voor € 465.000,-
Verkoper stelt zich op het standpunt dat er een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat koper tekort is geschoten in de nakoming van zijn verbintenissen waardoor hij schadeplichtig is. Verkoper vordert € 85.000,- wegens de door hem geleden schade. Volgens de koper is er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat er niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 lid 1 BW. Verkoper meent dat art. 7:2 lid 1 BW niet van toepassing is, omdat hij slechts een bouwkavel zonder woning heeft verkocht en dus geen voor woning bestemde onroerende zaak.
Waar het hierom gaat, is dus of art. 7:2 lid 1 BW van toepassing is op deze koop. Als dit artikel van toepassing is, dan geldt volgens art. 7:2 lid 2 BW een bedenktijd van 3 dagen na het aangaan van de schriftelijke koopovereenkomst waarbinnen de koper de koop mag ontbinden.
De rechtbank Overijssel moest oordelen over deze kwestie en heeft in dat kader de volgende prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad:
Is een perceel grond met de bestemming wonen (wet ruimtelijke ordening) een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan in de zin van art. 7:2 lid 1 BW? En zo ja, onder welke voorwaarden of omstandigheden?
De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 15 december 2023 als volgt geoordeeld.
Volgens de parlementaire geschiedenis moet het begrip ‘tot bewoning bestemde onroerende zaak’ worden uitgelegd als een gebouw of gedeelte daarvan dat woondoeleinden dient, kortweg aangeduid als ‘woning’. Volgens de Hoge Raad is het beslissend of de verkoper zich bij de overeenkomst tegenover de koper heeft verplicht een woning te leveren of de koper tegenover de verkoper recht heeft op levering van een woning.
Heeft de verkoper zich slechts verplicht tot het leveren van een perceel grond zonder woning, dan is art. 7:2 lid 1 BW niet van toepassing. Dat geldt ook indien de bouwkavel de publiekrechtelijke bestemming ‘wonen’ heeft en ook indien de verkoper weet dat de koper op het perceel een woning wil (laten) bouwen.
De conclusie is dus dat ten aanzien van de koop van een bouwkavel het schriftelijkheidsvereiste niet geldt en een mondelinge koopovereenkomst dus rechtsgeldig en afdwingbaar is. Indien u een bouwkavel wilt kopen waar u zelf een woning op gaat bouwen, dan dient u er dus rekening mee te houden dat wanneer u een bod heeft uitgebracht en deze wordt aanvaard er een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen en de bedenktijd waarin kan worden ontbonden niet van toepassing is.
Meer informatie
Advies of een advocaat nodig? Brugrecht advocaten is gespecialiseerd in bouwrecht. Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kunt u contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-3263281 of per e-mail: info@brugrecht.nl
Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.
Geschreven door:
Anouk Beerts, vastgoed advocaat bij Brugrecht advocaten.
VvE Bestuurder is aansprakelijk en moet schade aan VvE vergoeden
VvE Bestuurder is aansprakelijk en moet schade aan VvE vergoeden
De rechtbank Den Haag oordeelde dat een inmiddels vertrokken VvE bestuurder en administrateur aansprakelijk is voor de schade van de VvE als gevolg van de slecht gevoerde administratie, onjuiste betalingen en oninbare vorderingen.
In deze casus speelde het volgende. De in de procedure aangesproken oud-bestuurder verzorgde vanaf 2004 tot 2015 de administratie van de VvE, omdat hij een boekhoudkundige achtergrond had. Van 1 januari 2015 tot 1 januari 2017 was hij formeel de (enige) bestuurder van de VvE en deed hij nog steeds de administratie. Na zijn vertrek werd het bestuur en de administratie overgedragen aan een professionele beheerder. Deze beheerder constateerde dat de administratie niet op orde was en allerlei stukken ontbraken. Omdat de oud-bestuurder deze stukken niet vrijwillig wilde aanleveren heeft de VvE via de rechter alsnog de stukken gekregen. De aangeleverde stukken bleken echter nog steeds niet de volledige administratie te omvatten, waardoor de beheerder de ontbrekende stukken heeft moeten reconstrueren. Na grondige bestudering van de stukken bleek dat er veel posten onterecht betaald waren en/of niet (tijdig) zijn verhaald bij debiteuren. De schade voor VvE bedroeg € 34.840,82 (incl. de kosten van de beheerder voor het onderzoek en reconstrueren van de administratie). De oud-bestuurder is verzocht deze schade aan de VvE te betalen, toen hij dat niet wilde is de VvE naar de rechter gegaan.
De rechtbank maakt in haar vonnis onderscheid tussen de periode van 2004-2015 en de periode van 2015-2017. Over de periode dat de oud-bestuurder, bestuurder was (2015 -2017), oordeelt de rechter dat op grond van art. 2:9 lid 1 BW elke bestuurder jegens de door hem bestuurde rechtspersoon is gehouden tot een behoorlijke taakvervulling. De bestuurder kan aansprakelijk zijn als hem een ernstig verwijt is te maken. Of hiervan sprake is hangt af van de omstandigheden van het geval, waaronder het inzicht en de zorgvuldigheid die de bestuurder heeft betracht bij de vervulling van zijn taak en of hij die nauwgezet heeft vervuld.
Het werk dat de oud-bestuurder verrichtte tot 2015 was niet op grond van een overeenkomst, waardoor de vraag of de bestuurder aansprakelijk is moet worden beantwoord aan de hand van de vereisten van onrechtmatige daad. Vastgesteld dient dan te worden of hij heeft gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid die hij jegens de VvE in acht had moeten nemen. De rechtbank oordeelt dat, gezien zijn boekhoudkundige achtergrond, de oud-bestuurder jegens de VvE de zorgvuldigheid in acht had moeten nemen die in het maatschappelijk verkeer van een deskundig administrateur, tevens lid, mag worden verwacht.
Met de VvE is de rechtbank van oordeel dat de administratie een puinhoop was, dat er onjuiste betalingen zijn gedaan en diverse kosten niet bij de leden zijn geïnd die door verjaring niet meer inbaar zijn. De rechtbank concludeert dat het optreden van de oud-bestuurder vanaf 2004 tot 2017 zich kenmerkte door structurele nalatigheden en grove onnauwkeurigheden in de financiële huishouding. Gezien zijn boekhoudkundige achtergrond moest hij als geen ander vermoeden dat hij zo de VvE financieel aanzienlijk zou benadelen. Ter zake de tijd dat hij alleen de administratie deed voor de VvE oordeelt de rechtbank dat hij uiterst onzorgvuldig heeft gehandeld en daarom onrechtmatig jegens de VvE. Ter zake de periode dat hij bestuurders was moet zijn handelen zondermeer als in strijd met een behoorlijke vervulling van de hem opgedragen taak worden beschouwd. Met de VvE is de rechtbank van oordeel dat de oud-bestuurder ernstig verwijtbaar heeft gehandeld. De oud-bestuurder wordt dan ook veroordeeld tot het betalen van de door de VvE gevorderde schade ad € 34.840,82.
Over de kosten van de beheerder merkt de rechtbank nog op dat deze kosten ook volledig vergoed moeten worden, omdat het ging om redelijke kosten ter beperking en vaststelling van de schade (ex art. 6:96 lid 2 onder a en b BW).
Meer informatie
Advies of een advocaat nodig? Brugrecht advocaten is gespecialiseerd in VvE recht, zijn er problemen binnen de VvE dan kunnen wij u daarbij bijstaan. Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kunt u contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-3263281 of per e-mail: info@brugrecht.nl
Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.
Geschreven door:
Annemarie Wiesmeier – van der Brugge, vastgoed advocaat bij Brugrecht
Eenvoudigere beëindiging medehuur?
Eenvoudigere beëindiging medehuur?
Uit vaste rechtspraak volgt dat een wettelijke medehuurder (echtgenoot of de geregistreerde partner) op voet van artikel 7:266 lid 5 BW de rechter kan verzoeken om het alleen huurrecht. Als dit wordt toegewezen, eindigt de huurovereenkomst met de andere wettelijke medehuurder en heeft dit, ondanks dat de verhuurder geen partij is geweest bij de procedure, ook gelding ten opzichte van de verhuurder.
Er bestond onduidelijkheid over of de wettelijke bepalingen die betrekking hebben op wettelijke medehuurders (zie hiervoor), een op een gelden voor contractuele medehuurders ex art. 7:267 BW (de huurders staan beiden op het contract, zoals samenwoners of woningdelers). Aan de Hoge Raad zijn toen de volgende zogenaamde prejudiciële vragen gesteld:
1. Is de verhuurder gebonden aan een op grond van artikel 7:267 lid 7 BW berustende rechterlijke beslissing?
2. Geldt overeenkomstige toepassing van artikel 7:267 lid 7 BW bij gezamenlijk huur door twee of meerdere huurders?
Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad geantwoord en wijst hij er bij de eerste vraag op dat uit de wetsgeschiedenis volgt dat het de bedoeling is geweest van de wetgever om zowel in de situatie waarin sprake is van een huwelijk of geregistreerd partnerschap, als in de situatie waarin door de huurder en een derde een verzoek is gedaan tot medehuurschap, een vergelijkbare bescherming te bieden. Ook medehuurders in de zin van artikel 7:267 BW hebben de mogelijkheid om zich tot de rechter te wenden ter bescherming van zijn recht op ‘zijn huis’, de verhuurder kan dit niet tegenhouden, aldus de Hoge Raad. Het antwoord op de eerste vraag is dan ook bevestigend.
Ter onderbouwing van zijn antwoord op de tweede vraag verwijst de Hoge Raad naar een eerdere uitspraak uit 2007 waarin geoordeeld was dat artikel 7:266 lid 5 BW (verzoek om alleen huurrecht) ook van toepassing is op echtgenoten/geregistreerde partners die tevens contractueel medehuurders zijn. Deze eerdere uitspraak en de wens van de wetgever om gelijke bescherming te bieden aan andere contractuele medehuurders dan echtgenoten en geregistreerde partners, maakt dat de Hoge Raad de tweede vraag ook bevestigend heeft beantwoord.
Voornoemde uitspraak van de Hoge Raad heeft tot gevolg dat het voor zowel echtgenoten en geregistreerde partners als voor contractuele medehuurders (twee of meer) mogelijk is dat de huur door de rechter wordt toegewezen aan één van de huurders. Voor verhuurders kan dit mogelijk een ongunstig effect hebben omdat de verhuurder er immers bewust voor heeft gekozen om een huurovereenkomst aan te gaan met meerdere personen (om zo meerdere verhaalsmogelijkheden te hebben). Op basis van deze uitspraak kan de verhuurder op enig moment geconfronteerd worden met slechts één huurder, die niet aan zijn of haar huurverplichting voldoet en geen verhaal biedt.
Meer informatie
Advies of een advocaat nodig?
Mocht u als huurder of verhuurder tegen juridische vragen of problemen aanlopen bij een kwestie omtrent (de beëindiging van) medehuurschap, dan kunt u altijd vrijblijvend contact met ons opnemen. Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kunt u contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-3263281 of per e-mail: info@brugrecht.nl
Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.
Geschreven door:
Sanne Uilkema, vastgoed advocaat bij Brugrecht
Vanaf 1 januari 2024 meer mogelijkheden voor het aanvragen van subsidie bij verduurzaming in de VvE
Vanaf 1 januari 2024 meer mogelijkheden voor het aanvragen van subsidie bij verduurzaming in de VvE
Op 21 november 2023 heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een nieuwsbericht geplaatst waarin bekend wordt gemaakt dat de Subsidieregeling verduurzaming voor vereniging van eigenaars (SVVE) per 1 januari 2024 wordt uitgebreid. Met deze uitbreiding ontstaan er meer mogelijkheden voor subsidie bij verduurzaming voor VvE’s, wooncoöperaties en woonverenigingen.
De vier belangrijkste wijzigingen die worden ingevoerd zijn:
1. Uitbreiding van subsidie voor (energie)adviezen:
Vanaf 1 januari 2024 kan er subsidie worden aangevraagd voor procesbegeleiding bij verduurzaamheidsprojecten en is dit niet meer gekoppeld aan een advies of DMJOP (Duurzaam Meerjarenonderhoudsplan). Ook is het vanaf dan mogelijk om subsidie aan te vragen voor aanvullende onderzoeken die noodzakelijk zijn om verdere verduurzaming mogelijk te maken. De VvE kan alle gewenste onderzoeken laten uitvoeren en vervolgens achteraf voor alle onderzoeken tegelijk een subsidie aanvragen. Er is een maximaal bedrag vastgesteld dat voor de subsidie wordt toegekend, afhankelijk van de grootte van de VvE.
2. Versoepelen van voorwaarden voor monumenten
Met de aanpassing van de SVVE worden de minimale isolatiewaarden en minimale oppervlakte-eisen voor monumenten voor een aantal maatregelen verlaagd, zodat de SVVE ook toegankelijker wordt voor monumenten.
3. Bonussubsidie voor biobased milieuvriendelijke isolatiematerialen
Er wordt een bonus ingevoerd voor biobased milieuvriendelijke isolatiematerialen. Dit houdt in dat er per m2 een extra bedrag aan subsidie wordt toegekend.
4. Stimuleren van elektrisch rijden
Met de aanpassing van de SVVE wordt de subsidie voor oplaadpuntenadvies verlengd tot en met 31 december 2027 en wordt er ook subsidie toegekend voor het realiseren van de basislaadinfrastructuur die nodig is om alle parkeerplaatsen van een oplaadpunt te voorzien.
Meer informatie
Wenst u meer informatie over het verduurzamen van de VvE, of loopt u binnen de VvE tegen moeilijkheden aan als het gaat om verduurzaming? Aarzel niet en neem contact met ons op en laat ons u helpen. U kunt contact opnemen met Brugrecht advocaten op telefoonnummer 070-326 328 1 of per mail: info@brugrecht.nl.
Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.
Google-Beoordeling
Gebaseerd op 44 recensies
