Brugrecht advocaten is gespecialiseerd in het huurrecht en staat zowel de (commerciële) verhuurder als de huurder bij terzake de huur van bedrijfsruimte en woonruimte.

Iedereen, of het nu een bedrijf of particulier is, heeft huisvesting nodig, daarom is één van de meest voorkomende overeenkomsten de huurovereenkomst.

In de nakoming van de rechten en plichten van de huurovereenkomsten doen zich regelmatig problemen voor. Vaak kunnen die voorkomen worden door wat extra aandacht aan het opstellen van de huurovereenkomst te besteden.

Hoewel er in de basis uitstekende huurovereenkomsten bestaan, zoals o.a. het ROZ-model, blijft het opstellen ervan maatwerk. Immers, iedere huurder en elke omstandigheid waaronder wordt gehuurd is anders en dat dient vertaald te worden in de rechten en plichten opgenomen in de huurovereenkomst en algemene bepalingen.

Opstellen en beoordelen van huurovereenkomsten

Voor het opstellen en beoordelen van huurovereenkomsten, betreffende woonruimte en (overige) bedrijfsruimte, en de algemene bepalingen kan Brugrecht advocaten u uitstekend van dienst zijn, met recht een huurrechtspecialist.

Advocaat Annemarie Wiesmeier-van der Brugge

Brugrecht advocaten kan u er over adviseren, namens u optreden, bemiddelen en waar nodig procederen. Annemarie heeft de huurrecht specialisatie opleiding met succes voltooid. Zij is lid van de Vereniging van Huurrecht Advocaten (VHA), de enige door de Nederlandse Orde van Advocaten erkende specialisten vereniging op het gebied van huurrecht. Als lid van de VHA wordt ze permanent bijgeschoold en is zij op de hoogte van alle relevante jurisprudentie op het gebied van huurrecht.

Erkende huurrechtspecialist

Uw zaak is dan ook in goede handen bij een door de Nederlandse Orde van Advocaten erkende huurrechtsspecialist. Neem gerust contact op als u meer wilt weten of wanneer u een gespecialiseerde huurrecht advocaat nodig heeft om uw belangen op de juiste manier te laten behartigen.

Publicaties van onze huurrechtspecialist

Voor interessante artikelen over het huurrecht kunt u ook onze blog raadplegen. Brugrecht advocaten publiceert hier regelmatig korte en duidelijke artikelen. Deze artikelen worden ook in diverse bladen gepubliceerd.

Contact met onze huurrecht advocaat

Brugrecht advocaten met recht uw partner in huurrecht! Bel +31 (0)70-326 328 1 met Brugrecht advocaten, of vul het contactformulier in. We nodigen u graag uit voor een eerste kosteloze kennismakingsgesprek van een half uur met onze huurrechtspecialist.

Wet betaalbare huur naar de Tweede Kamer

in , ,

Wet betaalbare huur naar de Tweede Kamer

Op 6 februari 2024 heeft de minister van Binnenlandse zaken, Hugo de Jonge, de Wet betaalbare huur aan de Tweede Kamer gestuurd. 

Waar ziet de wet op:

Het wetsvoorstel betaalbare huur kent primair twee elementen: 

  1. de regulering van de middenhuur
    De bestaande huurprijsbescherming op basis van het WWS (puntenstelsel) voor het lage segment wordt uitgebreid naar het middensegment. Huurders in het middensegment krijgen hiermee toegang tot de Huurcommissie voor geschillen over onder meer de huurprijs, servicekosten of het onderhoud aan de woning. De regulering van de middenhuur gaat gelden voor nieuwe huurcontracten en zolang daar noodzaak toe is.
  2. het dwingend maken van het WWS.
    De maximale huurprijzen op basis van het WWS worden dwingend in zowel het lage huursegment als het toekomstige middensegment. Als verhuurders de maximale huurprijzen op grond van het WWS niet respecteren, zijn zij in overtreding van deze dwingende norm. Gemeenten krijgen de bevoegdheid om toezicht te houden en om zo nodig tot handhaving over te gaan.
Eerder commentaar van de Raad van State:

De wet was eerder beoordeeld door de Raad van State (RvS) en die gaf als commentaar, dat de regering bij deze regulering van de huurprijzen onvoldoende aandacht besteedt aan de dieperliggende oorzaken van deze schaarste en adviseerde daarom in de toelichting in te gaan op de oorzaken van de schaarste in de vrije huursector en hoe dit wetsvoorstel daarop inwerkt. Voorts heeft RvS gewezen op een aantal te verwachten neveneffecten van de regulering van de middenhuur en aangegeven dat de beperkte doorstroommogelijkheden leiden tot het reële risico dat het positieve effect voor huurders slechts eenmalig is en er voor nieuwe toetreders op de middenhuurmarkt per saldo weinig verandert. Daarmee worden de problemen die we al kennen uit de sociale huur ook hier geïntroduceerd, zoals wachtlijsten en scheefwonen. Ook vermindert de regulering de mobiliteit op de arbeidsmarkt.

Ook heeft de RvS erop gewezen dat deze regulering van huurprijzen de investeringsbereidheid onder druk zet, waardoor een deel van de verhuurders de huurwoningen verkopen (‘uitponden’) en nieuwbouwprojecten heroverwegen. Beide gevolgen – uitponden en minder nieuwbouw – betekenen dat het aanbod terwijl er al schaarste is, hetgeen nadelig is voor huurders en geeft negatieve gevolgen voor de doorstroming op de woningmarkt als geheel.

Aanpassingen eerder wetsvoorstel:

Naar aanleiding hiervan is de wet iets aangepast ten opzichte van de verzie die is beoordeeld door de RvS. 

  • De nieuwbouwopslag is verhoogd van 5% naar 10% en geldt: voor projecten waarvan de bouw is gestart vóór 1 januari 2026 (i.p.v. 2025). De woningen die in aanmerking komen voor de opslag kunnen hiervan gebruik maken zolang de regulering geldt (i.p.v. maximaal 10 jaar). De opslag geldt ook toevoegingen van woningen (transformatie, optoppen en aanbouw).
  • De jaarlijkse maximale huurprijsstijging in het middensegment is vastgesteld op CAO + 1% (i.p.v. CAO + 0,5%).
  • WOZ-cap geldt pas vanaf 187 punten, i.p.v. 142 punten. Daarnaast valt een woning maximaal terug op 186 punten.
  • Verdere modernisering van het WWS, zodat stelsel beter aansluit bij de kwaliteit van middenhuurwoningen:
    • Plus en minpunten voor energielabels
    • Betere waardering privé en gezamenlijke buitenruimte
    • Betere waardering sanitair en keuken
    • Herziening waardering monumenten

De minister schrijft in zijn begeleidende brief dat de verwachting is dat de woningen waarvan de huurprijs moet worden bijgesteld, met gemiddeld 190 euro per maand moet dalen. Volgens de minister leidt dit niet tot een uitpondgolf, dit zou volgens hem ook volgen uit de onlangs door het Kadaster gepubliceerde cijfers. Daarbij stelt hij dat uitponden een integraal onderdeel is van de beleggingsstrategie van een investeerder en dat het uitponden niet noodzakelijkerwijs direct verbonden is aan een verslechterde businesscase. Voorts meent de minister dat als dure huurwoningen verkocht worden dit niet betekent dat het betaalbare huursegment krimpt of de betaalbaarheid in zijn algemeenheid verslechtert. Er zijn immers twee opties: (I) de huur wordt verlaagd en wordt daarmee betaalbaar voor middeninkomens, of (II) de huurwoning wordt verkocht en komt veelal beschikbaar in het betaalbare deel van de koopmarkt. In beide situaties neemt de betaalbaarheid toe, zo stelt hij. 

De toelichting van de minister geeft blijk van het negeren van de geluiden en kritiek uit de markt. Het is ook niet duidelijk waar hij een en ander nu op baseert en staat haaks op de kritiek uit de markt. Er zal geen uitpondgolf komen omdat de betreffende woningen zijn verhuurd en pas bij einde van de huurovereenkomsten zal er verkocht worden, de verkoop zal gebeuren maar over een lange periode van tijd. De verkoop van de huurwoningen betekent dat er minder huurwoningen komen, er wordt nog steeds onvoldoende bij gebouwd, dus de schaarste neemt toe en schaarste werkt prijsverhogend. Het is ook niet gezegd dat de mensen die een woning zoeken de oud-huurwoningen kunnen kopen, bovendien heeft ook hier te gelden er wordt te weinig bijgebouwd, dus schaarste dus stijging van de prijzen. Daarnaast zijn er nog zoveel meer kritiekpunten, waaraan voorbijgegaan wordt.

De minister heeft de kamer verzocht het wetsvoorstel met voortvarendheid te behandelen, dat is natuurlijk in het kader van duidelijkheid en daarmee rust in de markt goed. Maar is het nu niet eens tijd om een integraal plan te smeden dat recht doet aan de belangen van alle spelers in de markt, al die belangen houden verband met elkaar en iedereen heeft elkaar nodig. En écht de vastgoedbezitters/verhuurders/projectontwikkelaars zijn redelijk en willen meedenken en werken aan oplossingen. De lappendeken aan regels en regulering helpt naar mijn mening niet bij het oplossen van de problemen op de woningmarkt en leidt alleen maar tot verdere schaarste.

Meer informatie

Advies of een advocaat nodig? Brugrecht advocaten is gespecialiseerd in huurrecht. Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kunt u contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-3263281 of per e-mail: info@brugrecht.nl

Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn. 

 

Geschreven door:
Annemarie Wiesmeier-van der Brugge, vastgoed advocaat bij Brugrecht advocaten.

VvE Bestuurder is aansprakelijk en moet schade aan VvE vergoeden

in ,

VvE Bestuurder is aansprakelijk en moet schade aan VvE vergoeden

De rechtbank Den Haag oordeelde dat een inmiddels vertrokken VvE bestuurder en administrateur aansprakelijk is voor de schade van de VvE als gevolg van de slecht gevoerde administratie, onjuiste betalingen en oninbare vorderingen.

In deze casus speelde het volgende. De in de procedure aangesproken oud-bestuurder verzorgde vanaf 2004 tot 2015 de administratie van de VvE, omdat hij een boekhoudkundige achtergrond had. Van 1 januari 2015 tot 1 januari 2017 was hij formeel de (enige) bestuurder van de VvE en deed hij nog steeds de administratie. Na zijn vertrek werd het bestuur en de administratie overgedragen aan een professionele beheerder. Deze beheerder constateerde dat de administratie niet op orde was en allerlei stukken ontbraken. Omdat de oud-bestuurder deze stukken niet vrijwillig wilde aanleveren heeft de VvE via de rechter alsnog de stukken gekregen. De aangeleverde stukken bleken echter nog steeds niet de volledige administratie te omvatten, waardoor de beheerder de ontbrekende stukken heeft moeten reconstrueren. Na grondige bestudering van de stukken bleek dat er veel posten onterecht betaald waren en/of niet (tijdig) zijn verhaald bij debiteuren. De schade voor VvE bedroeg € 34.840,82 (incl. de kosten van de beheerder voor het onderzoek en reconstrueren van de administratie). De oud-bestuurder is verzocht deze schade aan de VvE te betalen, toen hij dat niet wilde is de VvE naar de rechter gegaan.

De rechtbank maakt in haar vonnis onderscheid tussen de periode van 2004-2015 en de periode van 2015-2017. Over de periode dat de oud-bestuurder, bestuurder was (2015 -2017), oordeelt de rechter dat op grond van art. 2:9 lid 1 BW elke bestuurder jegens de door hem bestuurde rechtspersoon is gehouden tot een behoorlijke taakvervulling. De bestuurder kan aansprakelijk zijn als hem een ernstig verwijt is te maken. Of hiervan sprake is hangt af van de omstandigheden van het geval, waaronder het inzicht en de zorgvuldigheid die de bestuurder heeft betracht bij de vervulling van zijn taak en of hij die nauwgezet heeft vervuld. 

Het werk dat de oud-bestuurder verrichtte tot 2015 was niet op grond van een overeenkomst, waardoor de vraag of de bestuurder aansprakelijk is moet worden beantwoord aan de hand van de vereisten van onrechtmatige daad. Vastgesteld dient dan te worden of hij heeft gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid die hij jegens de VvE in acht had moeten nemen. De rechtbank oordeelt dat, gezien zijn boekhoudkundige achtergrond, de oud-bestuurder jegens de VvE de zorgvuldigheid in acht had moeten nemen die in het maatschappelijk verkeer van een deskundig administrateur, tevens lid, mag worden verwacht.

Met de VvE is de rechtbank van oordeel dat de administratie een puinhoop was, dat er onjuiste betalingen zijn gedaan en diverse kosten niet bij de leden zijn geïnd die door verjaring niet meer inbaar zijn. De rechtbank concludeert dat het optreden van de oud-bestuurder vanaf 2004 tot 2017 zich kenmerkte door structurele nalatigheden en grove onnauwkeurigheden in de financiële huishouding. Gezien zijn boekhoudkundige achtergrond moest hij als geen ander vermoeden dat hij zo de VvE financieel aanzienlijk zou benadelen. Ter zake de tijd dat hij alleen de administratie deed voor de VvE oordeelt de rechtbank dat hij uiterst onzorgvuldig heeft gehandeld en daarom onrechtmatig jegens de VvE.  Ter zake de periode dat hij bestuurders was moet zijn handelen zondermeer als in strijd met een behoorlijke vervulling van de hem opgedragen taak worden beschouwd. Met de VvE is de rechtbank van oordeel dat de oud-bestuurder ernstig verwijtbaar heeft gehandeld. De oud-bestuurder wordt dan ook veroordeeld tot het betalen van de door de VvE gevorderde schade ad € 34.840,82.

Over de kosten van de beheerder merkt de rechtbank nog op dat deze kosten ook volledig vergoed moeten worden, omdat het ging om redelijke kosten ter beperking en vaststelling van de schade (ex art. 6:96 lid 2 onder a en b BW).

Meer informatie

Advies of een advocaat nodig? Brugrecht advocaten is gespecialiseerd in VvE recht, zijn er problemen binnen de VvE dan kunnen wij u daarbij bijstaan. Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kunt u contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-3263281 of per e-mail: info@brugrecht.nl

Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn. 

 

Geschreven door:
Annemarie Wiesmeier – van der Brugge, vastgoed advocaat bij Brugrecht

huurovereenkomst

Eenvoudigere beëindiging medehuur?

in , ,

Eenvoudigere beëindiging medehuur? 

Uit vaste rechtspraak volgt dat een wettelijke medehuurder (echtgenoot of de geregistreerde partner) op voet van artikel 7:266 lid 5 BW de rechter kan verzoeken om het alleen huurrecht. Als dit wordt toegewezen, eindigt de huurovereenkomst met de andere wettelijke medehuurder en heeft dit, ondanks dat de verhuurder geen partij is geweest bij de procedure, ook gelding ten opzichte van de verhuurder. 

Er bestond onduidelijkheid over of de wettelijke bepalingen die betrekking hebben op wettelijke medehuurders (zie hiervoor), een op een gelden voor contractuele medehuurders ex art. 7:267 BW (de huurders staan beiden op het contract, zoals samenwoners of woningdelers). Aan de Hoge Raad zijn toen de volgende zogenaamde prejudiciële vragen gesteld: 

1. Is de verhuurder gebonden aan een op grond van artikel 7:267 lid 7 BW berustende rechterlijke beslissing? 

2. Geldt overeenkomstige toepassing van artikel 7:267 lid 7 BW bij gezamenlijk huur door twee of meerdere huurders? 

Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad  geantwoord en wijst hij er bij de eerste vraag op dat uit de wetsgeschiedenis volgt dat het de bedoeling is geweest van de wetgever om zowel in de situatie waarin sprake is van een huwelijk of geregistreerd partnerschap, als in de situatie waarin door de huurder en een derde een verzoek is gedaan tot medehuurschap, een vergelijkbare bescherming te bieden. Ook medehuurders in de zin van artikel 7:267 BW hebben de mogelijkheid om zich tot de rechter te wenden ter bescherming van zijn recht op ‘zijn huis’, de verhuurder kan dit niet tegenhouden, aldus de Hoge Raad.  Het antwoord op de eerste vraag is dan ook bevestigend.

Ter onderbouwing van zijn antwoord op de tweede vraag verwijst de Hoge Raad naar een eerdere uitspraak uit 2007  waarin geoordeeld was dat artikel 7:266 lid 5 BW (verzoek om alleen huurrecht) ook van toepassing is op echtgenoten/geregistreerde partners die tevens contractueel medehuurders zijn. Deze eerdere uitspraak en de wens van de wetgever om gelijke bescherming te bieden aan andere contractuele medehuurders dan echtgenoten en geregistreerde partners, maakt dat de Hoge Raad de tweede vraag ook bevestigend heeft beantwoord. 

Voornoemde uitspraak van de Hoge Raad heeft tot gevolg dat het voor zowel echtgenoten en geregistreerde partners als voor contractuele medehuurders (twee of meer) mogelijk is dat de huur door de rechter wordt toegewezen aan één van de huurders. Voor verhuurders kan dit mogelijk een ongunstig effect hebben omdat de verhuurder er immers bewust voor heeft gekozen om een huurovereenkomst aan te gaan met meerdere personen (om zo meerdere verhaalsmogelijkheden te hebben). Op basis van deze uitspraak kan de verhuurder op enig moment geconfronteerd worden met slechts één huurder, die niet aan zijn of haar huurverplichting voldoet en geen verhaal biedt. 

Meer informatie

Advies of een advocaat nodig? 

Mocht u als huurder of verhuurder tegen juridische vragen of problemen aanlopen bij een kwestie omtrent (de beëindiging van) medehuurschap, dan kunt u altijd vrijblijvend contact met ons opnemen. Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kunt u contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-3263281 of per e-mail: info@brugrecht.nl

Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn. 

 

Geschreven door:
Sanne Uilkema, vastgoed advocaat bij Brugrecht