Geen sprake van dwaling bij aankoop woning ondanks verstrekte stukken voor een mogelijke verbouwing

Een stel in Amsterdam dacht hun droomappartement gevonden te hebben mét de mogelijkheid om deze met 100m2 uit te bouwen. Ze ontvingen een link van de verkopende makelaar naar de stukken behorende bij de woning. Onderdeel ervan was de map “Verbouwing mogelijkheden”, daarin zaten diverse rapporten van deskundigen terzake mogelijkheden van een uitbouw met souterrain (kelder), bouwtekeningen van een architect, offertes van kelderbouwers, een constructiebureau en van bodemdeskundigen. Uit die stukken volgde dat de woning door zo’n verbouwing circa 100m2 groter zou kunnen worden. 

Het stel bood via hun makelaar € 100.000 meer dan de vraagprijs van €385.000. Dit bod is geaccepteerd en op 17 maart 2021 is de koopovereenkomst gesloten. Op 18 augustus 2021 zou de levering plaatsvinden. Na het sluiten van de koop hebben de kopers en verkoper contact gehad met elkaar. De verkoper gaf aan dat hij het leuk vond dat de kopers verder wilden met zijn plannen en hij ze er mee wilden helpen. Kopers waren er blij mee en op 21 april 2021 ontvingen zij nog van de verkoper de contactgegevens van een kelderbouwer, architect en aannemer. Ook is een vergunningaanvraag meegezonden van een ander project dat recent door een kelderbouwer was uitgevoerd.

Kopers hebben vervolgens een omgevingsvergunning aangevraagd voor de uitbouw met souterrain. Op 12 juli 2021 (voor levering) reageert de gemeente Amsterdam met dat de aanvraag in strijd met de bestemming is en dat een souterrain niet zal worden vergund. Kopers hebben vervolgens contact met de verkoper opgenomen en aangegeven dat de koopsom (€ 100.000 boven de vraagprijs) was gebaseerd op de mogelijkheid van het vergroten van de woning met 100m2. Zij menen dan ook te veel te hebben betaald. De makelaar van de koper reageert daarop met dat “nooit de illusie is gewekt dat er reeds een vergunning” was verstrekt of zal worden verstrekt. Kopers stellen daarop dat er sprake zou zijn van wederzijdse dwaling en dat het nadeel dat zij lijden gecompenseerd dient te worden. Hierop reageert de verkoopmakelaar weer met dat koper niet wist of had kunnen begrijpen dat kopers de koop onder een onjuiste veronderstelling zijn aangegaan. Waarna nog een bericht volgde waarin het beroep op dwaling weer werd afgewezen, maar waarin de mogelijkheid werd geboden om de koop te ontbinden.

De kopers wilden de koop door laten gaan. Op 18 augustus 2021 is de woning aan hen geleverd. 

Vervolgens zijn de kopers een procedure gestart tegen de verkoper, hierin eisten zij een bedrag van € 50.422,50. Zij meenden dat zij hadden gedwaald omdat zij op het verkeerde been zouden zijn gezet betreffende het kunnen realiseren van een uitbouw met souterrain, hetgeen niet is toegestaan. Als zij dit voor het aangaan van de koop wisten, zouden zij de koop niet hebben gesloten. De rechtbank wijst dat af. De rechtbank gaf aan dat uit de door verkoper verstrekte stukken/rapporten geen enkele garantie volgt dat een vergunning voor een souterrain zou worden afgegeven. Er is juist aangegeven dat een vergunning nodig is, zonder enige zekerheid dat dit zou lukken. Ook de verkoopmakelaar heeft verklaard dat hij hetzelfde heeft gezegd. Uit de koopovereenkomst blijkt evenmin dat er ten aanzien van de uitbouw met souterrain enig voorbehoud is gemaakt. Voorts is nergens uit gebleken dat voor kopers het kunnen realiseren van een uitbouw met souterrain van doorslaggevend belang was bij het sluiten van de koop. En toen de verkoper had aangeboden dat de koop kon worden ontbonden, wilden zij de woning – wetende een souterrain onmogelijk was – toch hebben. De kopers hadden volgens de rechtbank onvoldoende onderbouwd dat zij onder onjuiste veronderstelling van zaken door verkoper de koop zijn aangegaan, waardoor hun vorderingen zijn afgewezen.

De kopers hebben dus pech. De les die uit deze uitspraak geleerd kan worden is, als je met een aan te kopen woning bepaalde plannen hebt, dat je die goed kenbaar maakt aan de verkoper, dat je voor het aangaan van de koopovereenkomst uitzoekt of je ze kan verwezenlijken en als dat niet tijdig duidelijk is, dat je in de koopovereenkomst terzake een voorbehoud opneemt. Doe alles schriftelijk zodat als het mis gaat je bewijs hebt om je stellingen te onderbouwen.

Meer informatie

Brugrecht advocaten is gespecialiseerd in het vastgoedrecht. Neem gerust vrijblijvend contact met ons op: 070-3263281 of per e-mail: info@brugrecht.nl

Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn. 

Geschreven door:
Annemarie Wiesmeier, vastgoed advocaat bij Brugrecht advocaten.