Hoge Raad: huurprijsverhogingsbeding met opslag van 3% niet oneerlijk
“Lang gewacht en stil gezwegen, nooit gedacht, wel gehoopt en eindelijk gekregen”
Een aantal rechtbanken in Nederland had geoordeeld dat huurprijsverhogingsbeding met opslag oneerlijk en daarom nietig zou zijn, dit zou volgen uit de Europese consumentenbeschermingsregels waaraan de rechter de huurovereenkomst ambtshalve moet toetsen. Het gevolg van deze uitspraken is dat de huurverhogingen uit het verleden teruggedraaid en terugbetaald moeten worden en dat er geen huurverhogingen meer mogen worden doorgevoerd en de aanvangshuurprijs voor de duur van de hele huurovereenkomst geldt. Dit legde een enorme bom onder de huurmarkt.
Kennelijk zag de rechtbank Amsterdam dit en heeft in januari 2024 de Hoge Raad hierover een aantal vragen gesteld.
Indexerings- en opslagbeding zijn twee van elkaar te scheiden bedingen
De Hoge Raad heeft naar aanleiding van de deze vragen geoordeeld dat het huurprijsverhogingsbeding met een opslag van 3 % niet oneerlijk is. De Hoge Raad geeft aan dat het huurprijsverhogings-/ indexeringsbeding en het opslagbeding (verhoging met 3%) van elkaar gescheiden kunnen worden, omdat zij beiden een ander doel dienen. Het indexeringsbeding heeft als doel geldontwaarding te compenseren. Het opslagbeding heeft als doel om kostenstijgingen van de verhuurder die boven de inflatie uitkomen te dekken en om de huur in pas te laten lopen met de marktontwikkelingen. Daarbij betrekt de Hoge Raad dat de Nederlandse wetgever ook een onderscheid maakt tussen enerzijds het inflatiecomponent en anderzijds een opslag op de indexering waarvoor een maximumpercentage is voorgeschreven.
Indexeringsbeding niet oneerlijk
De Hoge Raad overweegt voorts dat nu een huurovereenkomst voor woonruimte een duurovereenkomst is en deze niet eenvoudig is op te zeggen door de verhuurder, waardoor de verhuurder er alle belang bij heeft om de aanvangshuurprijs jaarlijks aan te passen in verband met inflatie. Hieruit volgt dat het indexeringsbeding niet oneerlijk is.
Opslag van maximaal 3% niet oneerlijk
Hiernaast heeft de verhuurder er ook alle belang bij om kostenstijgingen boven de inflatie te dekken en de huurprijs in pas met de marktontwikkelingen te laten lopen, door een opslag. Een opslag van maximaal 3% is niet oneerlijk omdat de financiële gevolgen hiervan voor de huurder voorzienbaar zijn. Immers de huurder weet dat jaarlijks de huur wordt geïndexeerd, op welke wijze dat gebeurt en dat de maximale huurverhoging van de huurprijs vaststaat. Een huurder kan met de mogelijke gevolgen van het opslagbeding rekening houden omdat gegeven is met welk percentage de huurprijs maximaal mag worden verhoogd en hoe vaak. De Hoge Raad oordeelt dan ook dat een opslagbeding van maximaal 3 % niet oneerlijk is.
In de donkere dagen van het jaar is dit als een cadeau voor verhuurders, vanwege de nieuw ingevoerde wetten hebben zij het al pittig en als geoordeeld zou zijn dat het hier toch één oneerlijk en dus nietig beding betreft, dan waren de gevolgen niet over zien. Eindelijk eens een meevaller voor verhuurders.
Meer informatie
Brugrecht advocaten is gespecialiseerd in huurrecht en staan klaar voor verhuurders die willen weten wat de gevolgen zijn van deze uitspraak voor hun bezit en uiteraard in geval van alle andere huurrechtelijke vraagstukken en geschillen. Neem gerust vrijblijvend contact met ons op: 070-3263281 of per e-mail: info@brugrecht.nl
Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.
Geschreven door:
Annemarie Wiesmeier, vastgoed advocaat bij Brugrecht advocaten.
