Ontbinding huurovereenkomst wegens huurachterstand, overlast en onderverhuur.

Schadevergoeding en winstafdracht.

De huurder huurt sinds 1998. Vanwege de overlast die de huurder veroorzaakte was in 2019 een procedure om de huur te beëindigen gestart. Op de zitting zijn partijen tot afspraken gekomen en is de procedure ingetrokken. In 2023 kwamen er weer overlastklachten binnen bij de verhuurder. Enige tijd later bleek de woning te zijn onverhuurd en heeft huurder een huurachterstand van 8 maanden. De verhuurder dagvaart de huurder en vordert betaling van de huur, ontbinding, ontruiming en winstafdracht als schadevergoeding. De rechtbank Noord-Holland moest over deze zaak oordelen. Dit leidde tot het volgende.

Ondanks dat de huurder op juiste wijze was opgeroepen om ter zitting te verschijnen, kwam die niet. De rechter heeft vervolgens de conclusie getrokken dat de huurder zijn verweer onvoldoende had gemotiveerd en toegelicht.

De rechter oordeelt dat de huurachterstand van 8 maanden een voldoende ernstige tekortkoming betrof die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, en daarmee ook de ontruiming. Omdat de verhuurder niet ook de onderhuurder had meegedagvaard, werd de ontruiming niet tegen de onderhuurder uitgesproken. Die mag dan ook blijven.

De verhuurder vordert, o.g.v. art. 6:104 BW, van de huurder een schadevergoeding ter grootte van de winst die hij heeft genoten uit de onderverhuur. Dit artikel geeft de rechter de bevoegdheid de schade van de ene partij als gevolg van een onrechtmatige daad of een tekortkoming van de andere partij te begroten op het bedrag van de winst die de andere partij daardoor heeft genoten. De rechtbank benadrukt hier dat het allen gaat om een wettelijke basis voor een vorm van abstracte schadebegroting. Voornoemd artikel geeft geen recht op winstafdracht. Het biedt alleen een mogelijke manier voor de rechter om schade te begroten als gevolg van de onrechtmatig genoten winst. En het is aan de rechter zelf om te bepalen of die van deze mogelijkheid gebruikt maakt.

De rechter ziet aanleiding om op deze manier de schade zijdens verhuurder te begroten. De rechter geeft hier duidelijk inzicht hoe hij tot de hoogte van de winstafdracht komt. In dit geval was er sprake van een all-in huurprijs van € 1.400,00, dus inclusief gas/water en licht, internet en gemeentelijke heffingen. Dit is een stuk hoger dan wat de huurder betaalt. 

Winst is wat overblijft nadat de kosten van de inkomsten zijn afgetrokken. De rechter heeft op basis van de openbare informatie van het Nibud de kosten voor gas/water/licht voor een gezin € 280,00 per maand begroot. De kosten voor internet en de gemeentelijke belastingen zijn begroot op € 50,00 per maand. Voorts dient huurder € 868,98 huur per maand te betalen. De maandelijkse kosten van de huurder zijn begroot op € 1.200,00. Van de onderhuurder ontvangt huurder € 1.400,00, dus de genoten winst is € 200,00 per maand. Huurder dient dan ook € 200,00 per maand vanaf aanvang onderverhuur tot einde (hoofd)huurovereenkomst te voldoen aan verhuurder.

Deze uitspraak leert ons een aantal zaken.

Ten eerste, dat het belangrijk is om ter zitting te verschijnen. Doe je dat niet dan kan het negatieve gevolgen voor je hebben.

Ten tweede, vorder je ontbinding en ontruiming vanwege (o.a.) onderhuur dan is het belangrijk om ook de onderhuurders mee te dagvaarden. Doe je dat niet dan werkt het ontruimingsvonnis niet tegen de onderhuurder en kan je die niet ontruimen.

En ten derde, winstafdracht geeft geen recht op afdracht van de genoten winst van de ander. Het geeft de rechter een manier om schade te begroten. Hier wordt regelmatig aan voorbij gegaan door de partij die schadevergoeding vordert, wat tot teleurstellingen lijdt. En wat prettig is aan deze uitspraak, is dat de rechter hier heel helder inzicht geeft in hoe die tot de hoogte van de winst(afdracht) is gekomen.

 

 

Meer informatie

Heeft u problemen met uw huurder? Brugrecht is een in huurrecht gespecialiseerd advocatenkantoor en kan u zeker verder helpen. Neem gerust contact op met ons voor een eerste vrijblijvend advies.

Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kunt u contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-3263281 of per e-mail: info@brugrecht.nl

Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn. 

Geschreven door:
Annemarie Wiesmeier – van der Brugge, vastgoed advocaat bij Brugrecht advocaten.