Opschorting door verhuurder van bedrijfsruimte bij huurachterstand toegestaan

De Hoge Raad heeft op 15 maart 2024 geoordeeld dat onder omstandigheden het de verhuurder is toegestaan diens verplichting tot het bieden van huurgenot op te schorten, door geen toegang tot het gehuurde te geven. Het is een interessante uitspraak, omdat diverse rechters eerder oordeelde dat het niet was toegestaan. Het Hof Arnhem Leeuwarden  overwoog terzake dat op de verhuurder een voortdurende verplichting rust om het gehuurde ter beschikking te stellen aan de huurder. Het ter beschikking stellen van het gehuurde is een kernverplichting van de verhuurder. Het zonder rechterlijke uitspraak niet ter beschikking stellen van het gehuurde bij b.v. een huurachterstand werd aangemerkt als een toerekenbare tekortkoming van verhuurder die ook niet meer ongedaan gemaakt kan worden. Immers, de tijd dat de huurder geen toegang had, kan niet worden teruggegeven. Het Hof oordeelde dat het ontzeggen van de toegang tot het gehuurde een eenzijdige stopzetting van de huurovereenkomst zou zijn en zonder rechterlijke uitspraak in dat strijd is met de wet. 

De Hoge Raad heeft nu geoordeeld dat de verhuurder onder omstandigheden wel de toegang tot het gehuurde mag ontzeggen, en dus diens verplichtingen uit de huurovereenkomst mag opschorten. 

Wat was de casus?

Huurder huurde twee bedrijfsunits, was gestopt met het betalen van de huur en had de units vrijwillig verlaten. De huurder heeft nagelaten de huurachterstand te betalen, ondanks sommaties zijdens verhuurder om deze te voldoen. Verhuurder heeft de huurder diverse malen aangeschreven, maar die gaf geen gehoor, naar aanleiding waarvan de verhuurder huurder aangaf geen toegang meer tot het gehuurde te verlenen. Vervolgens heeft de verhuurder het gehuurde afgesloten en had huurder geen toegang meer tot het gehuurde. Verhuurder is een ontbindingsprocedure gestart waarin tevens de achterstallige huur – ook over de periode dat de huurder geen toegang had tot het gehuurde – is gevorderd. De verhuurder heeft zowel van de rechtbank als het hof gelijk gekregen. De huurder was het er niet mee eens en is in cassatie gegaan. Daar stelde hij, dat op grond van eerdere rechtspraak de verhuurder het huurrecht helemaal niet mocht opschorten omdat dit vanwege de bijzondere aard van het huurrecht niet zou zijn toegestaan.

Hoge Raad

De Hoge Raad volgt de huurder niet en stelt:

“Dit geval wordt erdoor gekenmerkt dat de huurder is opgehouden de huur te betalen en het gehuurde heeft verlaten, waarna de verhuurder het gehuurde voor de huurder heeft afgesloten. De aan de onderdelen 1.2 en 1.4 ten grondslag liggende opvatting dat een verhuurder in zo’n geval de nakoming van zijn verplichting tot het (blijven) verschaffen van het huurgenot (in beginsel) niet kan opschorten, is onjuist. 

Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst als bedoeld in art. 6:261 BW. De regel dat als een van de partijen haar verbintenis niet nakomt, de wederpartij bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten (art. 6:262 lid 1 BW), geldt dus ook voor partijen bij een huurovereenkomst. De verplichting tot het verschaffen van het huurgenot enerzijds en tot het betalen van de huur anderzijds zijn tegenover elkaar staande verplichtingen in de zin van art. 6:262 lid 1 BW. Daaraan hoeft niet in de weg te staan dat de uit de huurovereenkomst voortvloeiende (niet-nagekomen) betalingsverplichting betrekking heeft op een eerder tijdvak dan de uit diezelfde huurovereenkomst voortvloeiende (opgeschorte) verplichting tot verschaffing van het huurgenot. 

Er bestaat geen rechtsregel die inhoudt dat de verhuurder geen opschortingsbevoegdheid toekomt op de grond dat hij na het eventuele aanzuiveren van de huurachterstand, niet alsnog het huurgenot over de periode van de opschorting kan verschaffen. De regel dat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak of (een standplaats voor) een woonwagen slechts door de rechter kan geschieden (art. 7:231 lid 1 BW), ziet niet op de opschortingsbevoegdheid en staat dus evenmin in de weg aan het aannemen van een bevoegdheid van de verhuurder tot opschorting van zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot aan de huurder.”

 

De Hoge Raad is heel duidelijk. De huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst, waarbij beide partijen moeten presteren en als één dat nalaat komt de ander het recht toe om op te schorten. Ook maakt de Hoge Raad korte metten met het oordeel van het Hof Arnhem Leeuwarden en oordeelt dat er geen rechtsregel bestaat waaruit volgt dat het opschorten van de verhuurverplichting zou leiden tot een toerekenbare tekortkoming die niet meer hersteld kan worden. Een verhuurder kan onder omstandigheden de huur opschorten als de huurder zich niet aan zijn verplichtingen houdt.

LET OP!

Dit arrest geeft geen vrijbrief voor het ontzeggen van toegang tot het gehuurde bij een huurachterstand. Het betrof hier bedrijfsruimte. De huurder had het gehuurde zelf vrijwillig verlaten. Verhuurder heeft huurder diverse malen aangeschreven, zonder gewenst resultaat, waarna de verhuurder pas het gehuurde had afgesloten voor huurder. Dit zijn wel heel specifieke omstandigheden. 

Zeker bij verhuur van woonruimte moet de verhuurder ervan uitgaan dat deze uitspraak niet de bevoegde geeft om toegang tot het gehuurde te ontzeggen bij een huurachterstand. Bij huurachterstanden in geval van verhuur van woonruimte wordt van de verhuurder verwacht dat hij zich voldoende inspant om die achterstand buiten rechte te incasseren en moet hij vanwege de verplichting tot vroegsignalering de huurachterstand melden bij de gemeente (zie o.m. ons artikel “Verhuurder gebonden aan Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening; huurschuld melden bij gemeente“.

Meer informatie

Advies of een advocaat nodig? Brugrecht advocaten is gespecialiseerd in huurrecht. Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kunt u contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-3263281 of per e-mail: info@brugrecht.nl

Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn. 

Geschreven door:
Annemarie Wiesmeier-van der Brugge, vastgoed advocaat bij Brugrecht advocaten.