Wet goed verhuurderschap
Sinds 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap ingegaan. Het doel van die wet is om ongewenst verhuurders gedrag, zoals te hoge borg vragen, oneerlijke servicekosten in rekening brengen, bedreigen en discrimineren, tegen te gaan. Deze wet geeft de landelijke norm en biedt gemeenten de bevoegdheid om in te grijpen in geval van slecht verhuurderschap (handhavend optreden: bestuursdwang of boetes opleggen) alsook de mogelijkheid om verhuurvergunningen in te stellen voor kwetsbare wijken.
De regels van goed verhuurderschap
Zie ook de website van de gemeente Den Haag:
1. De verhuurder mag de woningzoekende niet discrimineren, de afwijzing van een kandidaat huurder dient gemotiveerd te worden.
2. De verhuurder mag de huurder niet bedreigen of bang maken.
3. De verhuurder mag maximaal 2 maanden kale huur aan borg vragen. Deze moet binnen 14 dagen na einde huurovereenkomst te worden teruggestort aan de huurder.
4. De verhuurder moet een schriftelijk huurcontract maken.
5. De verhuurder moet huurders goed en schriftelijk informeren over:
o rechten en plichten van de huurder over de woning (die niet in het huurcontract staan)
o de hoogte van de borg en wanneer huurders die terugkrijgen als het huurcontract stopt
o contactinformatie waar de huurder de verhuurder kan bereiken
o informatie van het meldpunt ongewenst verhuurgedrag
o de servicekosten: verhuurders moeten een compleet overzicht van de kosten laten zien
Deze verplichting geldt voor alle huurovereenkomsten die gesloten worden na 1 juli 2023. Voor alle huurovereenkomsten van voor die tijd, geldt dat deze schriftelijke informatie aan de huurders verstrekt dient te zijn uiterlijk vóór 1 juli 2024.
6. De verhuurder rekent alleen servicekosten die in de wet staan (Burgerlijk Wetboek art. 259 en 261 van boek 7).
7. De verhuurbemiddelaar mag geen bemiddelingskosten aan de huurder vragen.
8. Arbeidscontract en huurcontract dienen los gekoppeld te zijn in geval van het verzorgen van onderdak door werkgevers aan buitenlandse werknemers.
Voor wie gelden deze regels:
• Particuliere verhuurders
• Woningcorporaties
• Werkgevers die voor buitenlandse werknemers woonruimte verzorgen
• Verhuurbemiddelaars (iedereen die beroepsmatig huurders met verhuurders met elkaar in contact brengt, waaronder verhuurmakelaars)
Verhuurvergunning
De wet geeft de mogelijkheid aan gemeenten een verhuurvergunning in te stellen. Hiertoe mag de gemeenteraad alleen beslissen als dit nodig is voor het behoud van de leefbaarheid in zwakkere wijken. De verhuurder dient deze aan te vragen, de vergunning geldt niet voor woningcorporaties. Aan de vergunning mag de gemeente ook voorwaarden verbinden, die kunnen betrekking hebben op de huurprijs, de wijze van gebruik van het gehuurde en het aanleveren van een meerjaren onderhoudsplan. Verschillende gemeenten waaronder Den Haag, Leiden en Rotterdam hebben of zijn bezig met het opstellen van een verhuurverordening waarin die voorwaarden staan opgenomen. Daarnaast kan de gemeente zelf de huurprijs toetsen, maar kan dit ook aan de Huurcommissie een verklaring van maximale huurprijs (op basis van het puntenstelsel) vragen.
Verhuurvergunning in Den Haag
Verhuurvergunning aanvragen in Den Haag
In Den Haag geldt de verhuurvergunning voor de wijken Transvaalkwartier Midden en Zuid, Laakkwartier Oost en West. Verhuurt men daar dan moet vanaf 1 maart 2024 een verhuurvergunning hebben. De vergunning wordt verleend als men voldoet aan de regels van goed verhuurderschap (zie hiervoor), de huur mag niet te hoog zijn en moet conform de puntentelling zijn, daarnaast moet een meerjarenonderhoudsplan worden aangeleverd. In het meerjarenonderhoudsplan dient te staan:
– Het onderhoud uit te voeren in de komende 5 jaren;
– Een overzicht van de te verwachten kosten van onderhoud (“wat stopt de verhuurder in het gehuurde”);
– Hoeveel kosten zullen er gemaakt worden voor andere dan gewone jaarlijkse kosten, na de periode in het meerjarenonderhoudsplan.
Is het gehuurde gelegen in een complex en heeft de VvE een onderhoudsplan waaruit ook volgt wat elke eigenaar moet betalen aan onderhoud, dan voldoet dit aan de vereisten van de Wet goed verhuurderschap.
De vergunning kost € 261 om aan te vragen.
Handhaving van de Wet goede verhuurderschap
Op grond van deze wet dient elke gemeente een meldpunt te hebben waar huurders terecht kunnen met klachten over slecht verhuurderschap. De gemeente zal handhavend moeten optreden als de wet wordt overtreden. Dit kan door bestuursdwang, bestuurlijke boete, intrekken verhuurvergunning en als laatste (ergste straf) het in beheer nemen van het gehuurde.
Een bestuurlijke boete kan (bij een eerste overtreding) maximaal € 25.000,– zijn en wordt binnen 4 jaar nogmaals de wet overtreden dan kan de boete oplopen tot € 90.000,–. Worden 3 overtredingen in 3 jaar geconstateerd, dan kan de gemeente het gehuurde in beheer nemen. De verhuurder heeft dan geen zeggenschap meer over het gehuurde. De gemeente kan zo lang als die het gehuurde in beheer heeft ook de huurprijs aanpassen naar een marktconforme huur en als het gehuurde noodzakelijke voorzieningen mist of deze gebrekkig zijn, kan de gemeente deze laten vervangen op kosten van de verhuurder. Als de verhuurder het in beheer genomen gehuurde wil verkopen dan kan dat alleen als de koper zelf een verhuurvergunning heeft gekregen.
Belangrijk om te weten
Deze wet is bedoeld om gemeenten middelen te bieden om op te treden tegen slechte verhuurders. De regels gelden dus tussen verhuurder en gemeente (bestuursrechtelijk), als er niet aan wordt voldaan dan kan dat bestraft worden.
Voor de goede orde moet hier opgemerkt worden dat de rechtsverhouding tussen verhuurder en huurder altijd ook nog wordt beheerst door het Burgerlijk Wetboek. Dit betekent dat hoewel op basis van deze wet de huurovereenkomst schriftelijk aangegaan moet worden, dit niet betekent dat als huurder en verhuurder overeenstemming hebben over het aangaan van een huurovereenkomst en deze nog niet is opgesteld en ondertekend is door beide partijen, er geen sprake zou zijn van een huurovereenkomst (zoals het geval is bij de koop van een woning). Dus mondelinge of per mail/app gesloten huurovereenkomsten zijn tussen verhuurder en huurder gewoon geldig.
Meer informatie
Wenst u meer informatie, dan kunt u contact opnemen met Brugrecht advocaten op telefoonnummer 070-326 328 1 of per mail: info@brugrecht.nl. Wij kunnen u ook helpen met het opstellen van een informatieblad dat u als verhuurder bij de huurovereenkomst aan de huurder dient te verstrekken (dus ook bij reeds bestaande huurovereenkomsten).
Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.
