Huurovereenkomst / Huurcontract
Er zijn in Nederland verschillende huurcontracten in omloop. Dit komt omdat de wet verschillende huurobjecten kent, waarvoor aparte regels zijn geschreven. Zo bestaan er huurovereenkomsten met betrekking tot roerende zaken, ongebouwde onroerende zaken, gebouwde onroerende zaken en vermogensrechten. Vanwege de grote diversiteit in het huurrecht kunnen huurcontracten in veel gevallen niet klakkeloos worden gekopieerd voor uw eigen situatie.
Indien u gebruik wenst te maken van een huurovereenkomst doet u er goed aan om deze specifiek op te laten stellen door een erkende huurrechtadvocaat. Het huurrecht bevat namelijk veel huurder beschermende en dwingend regels. Brugrecht advocatuur kan u wijzen op wel en niet toegelaten bedingen in de huurovereenkomst. Dit kan u achteraf veel ellende besparen.
Wacht dus niet totdat het te laat is en neem contact met ons op voor een afspraak.
Huur
De wet bepaalt in art. 7:201 BW: “Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.”
Op het moment dat iemand iets van een ander mag gebruiken en de gebruiker daarvoor de ander een vergoeding betaalt of een andere tegenprestatie levert. Is aan deze essentialia voldaan dan is er dus sprake van huur en is het huurrecht van toepassing. Het is niet nodig dat de afspraken schriftelijk zijn vast gelegd, uiteraard is dit wel nuttig om discussies te voorkomen.
Huurovereenkomst algemeen
Bij het aangaan van een (schriftelijke) huurovereenkomst is het belangrijk vast te stellen welk huurrechtregiem van toepassing is, met andere woorden de bestemming van het gehuurde en de daarbij geldende welke wettelijke regeltjes, zodat de afspraken die in de huurovereenkomst worden opgenomen niet strijdig zijn met de wet en niet geldig zijn.
Er zijn 4 huurrechtregiems/ bestemmingen van het gehuurde:
1. Huur woonruimte
2. Huur bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW
3. Huur overige bedrijfsruimte ex art. 7:230A BW
4. Huur onbebouwde grond.
In sommige gevallen kan er ook nog sprake zijn van een gemengde huurovereenkomst, bijvoorbeeld in het geval dat de huurder woont en werkt in het gehuurde, of er wordt een winkelruimte gehuurd met een aangrenzende loods.
1. Huurovereenkomst woonruimte/woning
Wat een woonruimte is, is voor iedereen wel duidelijk. Als een gebouwd (huur)object enigszins bewoonbaar is, dan is er snel sprake van woonruimte.
In het algemeen gaat het om zelfstandige woonruimte en om onzelfstandige woonruimte. De wet omschrijft het als volgt in art. 7:233 BW “Onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning.” Wordt niet aan deze vereisten voldaan dan is er sprake van onzelfstandige woonruimte waarvoor weer andere wettelijke regels gelden. Voorbeelden van onzelfstandige woonruimte zijn kamerhuur en hospita huur.
Als is vastgesteld dat het om woonruimte gaat, is het voorts van belang om voor wat betreft de rechten en plichten van huurder en verhuurder vast te stellen of er sprake is van geliberaliseerde huur of niet. In de volksmond heeft men het dan respectievelijk over een vrije-sector woning of over een sociale huurwoning.
De huurprijs bij het aangaan van de huurovereenkomst bepaalt of u er sprake is van sociale huur of vrije sector huur. De overheid stelt de zogenoemde liberalisatiegrens vast. Vanaf 1 januari 2016 is dat € 710,68. Voor huurovereenkomsten aangegaan voor die datum kunt op de website van de overheid zien welke liberalisatiegrens gold in de jaren er voor. Is uw huurcontract ingegaan vóór 1 juli 1989 (nieuwbouwwoning) of vóór 1 juli 1994 (andere woningen), dan gold er op dat moment geen huurliberalisatiegrens. Uw huurcontract is dan niet-geliberaliseerd.
A. Niet geliberaliseerde huur/sociale huur
Huurders van niet-geliberaliseerde woningen hebben wettelijk meer rechten c.q. bescherming, dan huurders van vrije sector woningen. Omdat huurders van sociale huurwoningen vaak een lager inkomen hebben en daardoor financieel zwakker zijn, genieten zij meer wettelijke bescherming dan huurders die een grotere financiële draagkracht hebben en een vrije sector woning huren.
Huurders van sociale huurwoningen genieten zowel huurprijsbescherming als huurbescherming en zij kunnen in het geval van onenigheid met de verhuurder zich wenden tot de Huurcommissie in plaats van dat zij een vaak dure procedure bij de rechtbank dienen te voeren om bijvoorbeeld herstel van gebreken voor elkaar te krijgen.
- Huurprijsbescherming
Huurders van niet geliberaliseerde woonruimtes hebben recht op huurprijsbescherming. Dit houdt in dat de maximale huur voor de woning wordt vastgesteld aan de hand van het puntenstelsel of zoals het thans heet het woningwaarderingssysteem. Het puntenstelsel of woningwaarderingssysteem kent aan de woning een bepaalde waarde toe die correspondeert met een maximale huurprijs. De huurprijs van de woning mag daar niet boven komen.
Voorts houdt de huurprijsbescherming is dat de verhuurder de huur jaarlijks niet met meer mag verhogen dan wat de Overheid vaststelt in samenhang met het inkomen van de huurder én vervolgens mag de nieuwe verhoogde huur niet uitkomen boven de maximale huur volgens het puntenstelsel of woningwaarderingssysteem. De wettelijke toegestane huurverhoging voor sociale huur is gekoppeld aan de inflatie. Jaarlijks stelt de regering vast wat de inflatie is. Het percentage van de huurverhoging is vastgesteld aan deze inflatie. Vanaf 1 juli 2016 mag de huur maximaal met 2,1% tot 4,6% omhoog.
- Huurverhoging sociale huurwoning
De verhuurder van sociale huurwoningen mag de huur maar éénmaal per 12 maanden verhogen. Vaak gebeurt dit per 1 juli van dat jaar omdat per die datum het door de overheid vastgestelde maximale verhogingspercentage worden doorgevoerd. Het huurverhogingsvoorstel dient schriftelijk aan de huurder worden gedaan en ten minste twee maanden voor de ingangsdatum van de huurverhoging dient de huurder het te hebben ontvangen.
Op het eenmaal per 12 maanden mogen verhogen van de huurprijs is een aantal uitzonderingen:
A. De verhuurder mag in het eerste jaar binnen 12 maanden vanaf de ingangsdatum een huurprijsverhoging voorstellen. Na deze eerste huurverhoging dient de verhuurder weer 12 maanden te wachten met een nieuw huurverhoging;
B. Als tussen 2 huurverhogingen meer dan 12 maanden heeft gezeten dan mag de verhuurder de volgende huurverhoging weer voorstellen met de gebruikelijke ingangsdatum. Er is dan sprake van 2 huurverhogingen in 24 maanden. De verhuurder heeft het recht de vertraging in het volgende jaar te corrigeren.
C. Wanneer de verhuurder woning verbeterende voorzieningen aan het gehuurde heeft laten uitvoeren waardoor het woongenot is toegenomen, dan mag hij daarna een huurverhoging voorstellen, deze huurverhoging staat namelijk los van de jaarlijkse huurverhoging. Het dient hier wel te gaan om een woningverbetering, met andere woorden renovatie, en niet om onderhoudswerkzaamheden of herstel van gebreken.
Brugrecht kan u voor de huurverhogingsbrief aan de huurder opstellen of controleren, net dat als wij de huurder kunnen helpen om bezwaar te maken tegen de huurverhoging. Neem contact op met Brugrecht voor meer informatie.
- Huurcommissie
De huurder van een sociale huurwoning kan zich tot de Huurcommissie wenden. Een goedkoop alternatief om geschillen met de verhuurder aan de kaak te stellen.
Men kan voor de volgende zaken naar de Huurcommissie:
1. Bezwaar tegen de huurverhoging;
2. Verzoek om huurverlaging, omdat de huur niet klopt volgens het puntenstelsel of het woningwaarderingssysteem of omdat de bij de huurverhoging gebruikte inkomen van de huurder niet juist is;
3. Als de verhuurder gebreken aan het gehuurde weigert te herstellen, kan de huurder huurverlaging verzoeken;
4. Aanpassing van het jaarlijkse voorschot voor de nutsvoorzieningen of bezwaar tegen de jaarafrekening van de servicekosten en nutsvoorzieningen;
5. Binnen 6 maanden na aangaan van de huurovereenkomst kan de Huurcommissie gevraagd worden om een huurprijscheck;
6. In geval van een all-in huurprijs kan de Huurcommissie gevraagd worden deze te splitsen.
- Huurbescherming
Uiteraard heeft de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte recht op huurbescherming. Dit betekent dat de huurder nooit zomaar zonder tussenkomst van de rechter zijn woning uit gezet kan worden. Zolang de huurder niet instemt met een huuropzegging danwel zolang als de rechter niet de huurovereenkomst heeft beëindigd, blijft de huurovereenkomst bestaan. Hierna wordt huurbescherming nader uitgelegd en ook op welke wijze de huur rechtsgeldig opgezegd kan worden.
B. Geliberaliseerde huur/vrije sector huur
Op het moment dat de beginhuur hoger is dan de liberalisatiegrens dan is er sprake van zogenoemde geliberaliseerde huur of ook wel genoemd vrije sector huur.
- Contractsvrijheid m.b.t. huurprijs en huurverhoging
In beginsel zijn partijen vrij in het overeenkomen van de huurprijs en met betrekking tot de huurprijsverhoging. In geval van schaarste zijn huurders bereid meer te betalen voor het gehuurde. In tegenstelling tot sociale huur, komt de huurprijs in de vrije sector door marktwerking tot stand. Er is dan ook geen huurprijsbescherming voor de huurder in de vrije sector.
- Check huurprijs; inderdaad geliberaliseerde huur?
Vanwege het gebrek aan huurprijsbescherming voor de huurder in de vrije sector, heeft de wetgever wel een mogelijkheid in de wet opgenomen voor die huurder om aanvangshuurprijs te laten checken. De huurder heeft het recht om binnen 6 maanden na het ingaan van de huurovereenkomst de Huurcommissie de huurprijs te laten checken. De Huurcommissie zal bij het vaststellen van de maximale huurprijs gebruik maken van het puntenstelsel c.q. woningwaarderingssysteem. Indien de maximale huurprijs niet boven de liberalisatiegrens uitkomt, dan dient de huurprijs aan de huurprijs volgens de puntentelling/woningwaardering te worden aangepast. Stelt de Huurcommissie vast dat de huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt, dan zal de huurprijs ongewijzigd blijven.
Het recht van de huurder om de aanvangshuurprijs te laten checken is van dwingen recht. Dit recht kan niet door een huurovereenkomst worden uitgesloten. Wordt toch een bepaling in de huurovereenkomst opgenomen inhoudende dat de huur niet gecheckt mag worden of wel dat de huurder afziet van het recht om zich te verzetten tegen de huurprijs, dan is die bepaling nietig en van geen waarde.
Ook kan de huurprijs, wanneer deze een all-in huurprijs is die (ver) boven de liberalisatiegrens ligt voorgelegd worden aan de Huurcommissie. Dit kan ook nog na de 6 maanden die van toepassing is op de huurprijscheck. De Huurcommissie zal de all-in huurprijs dan splitsen in een kale huurprijs van 55% van de maximale huurprijs volgens het puntenstelsel of woningwaarderingssysteem en het voorschot servicekosten en nutsvoorzieningen zal op 25% van de maximale huurprijs worden vastgesteld.
- Geen huurprijsbescherming
Wanneer vast staat dat de overeengekomen huurprijs een geliberaliseerde is dan heeft te gelden dat de huurder geen recht heeft op huurprijsbescherming, behoudens voor wat betreft de hoeveelheid huurverhogingen die doorgevoerd mogen worden. Ook in dit geval is de verhuurder gehouden aan eenmaal per 12 maanden, behalve in het geval van het eerste jaar, en twee verhogingen in 24 maanden ingeval van een vertraagde huurverhoging en in het geval van door de verhuurder uitgevoerde woningverbeteringen.
- Huurder vrij in jaarlijkse huurverhoging
Voor wat betreft de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging zijn partijen vrij. De verhuurder is niet gebonden aan wettelijke regels. Vaak geeft de huurovereenkomst aan op welke wijze de jaarlijkse huurverhoging zal worden doorgevoerd. Er is dan een zogenoemde huurindexeringsclausule of gewoonweg indexeringsclausule in de huurovereenkomst opgenomen.
Wanneer partijen in de huurovereenkomst niets zijn overeengekomen over de jaarlijkse huurverhoging is de verhuurder dus vrij om zelf te bepalen met hoeveel hij de huur wenst te verhogen. Wanneer de huurder het niet eens is met de voorgestelde huurverhoging kan hij zich wenden tot de rechter. De rechter zal dan oordelen of de huurverhoging redelijk is. Als de rechter inderdaad oordeelt dat de huurverhoging redelijk is, dan krijgt de huurder nog een kans om de huurverhoging te accepteren. Weigert de huurder de huurverhoging te accepteren, dan zal de rechter de huurovereenkomst beëindigen en zal de huurder het gehuurde moeten verlaten.
- Wel huurbescherming
De huurder van een geliberaliseerde of vrije-sector woning heeft wel recht op huurbescherming. Voor het overige gelden geen strenge wettelijke regels zoals dat wel het geval is bij huur van sociale huurwoningen.
C. Belangrijkste rechten en plichten huurder/verhuurder
De huurder van woonruimte heeft in feite twee kernverplichtingen, dat is dat hij/zij de huur volledig en tijdig betaald en dat hij/zij zich als een goed huurder gedraagt.
Daartegenover staan de rechten voor de huurder. Hij heeft recht op woongenot en privacy en hij heeft recht op huurbescherming, dit dient de verhuurder aan de huurder te verschaffen. Daarnaast is de verhuurder in het algemeen gehouden om gebreken aan het gehuurde op verzoek van de huurder te herstellen.
D. Woongenot
De verhuurder dient het gehuurde ter beschikking te stellen aan de huurder en rustig woongenot te bieden. De huurder heeft het recht ‘ongestoord’ van het gehuurde te genieten.
De verhuurder heeft niet het recht om zonder toestemming van de huurder het gehuurde te betreden, het zonder toestemming betreden van het gehuurde door de verhuurder zou een inbreuk zijn op de privacy van de huurder.
De verhuurder heeft dan ook geen recht op een sleutel van het gehuurde gedurende de huurperiode.
Voorts is het zo dat als de huurder overlast van omwonenden die van dezelfde verhuurder huren, de huurder de verhuurder hierop kan aanspreken. De verhuurder zal dan tot actie moeten overgaan.
E. Herstel gebreken aan het gehuurde
Over het algemeen geldt dat herstel van kleine gebreken aan het gehuurde, waarbij de kosten gering zijn, voor rekening van de huurder komen. De overheid heeft om daarover duidelijkheid te verschaffen het Besluit kleine herstellingen vast gesteld, op de website van de overheid kunt u dit nalezen.
De verhuurder is voor grotere en duurdere herstellingen van gebreken aan het gehuurde verantwoordelijk. Het is de huurder die de verhuurder een verzoek tot herstel moet doen. De huurder is verplicht om gebreken aan het gehuurde onmiddellijk te melden bij de verhuurder. Doet hij dat niet, dan kan hij aansprakelijk gesteld worden voor de schade die ontstaat door uitblijven van direct herstel. De verhuurder heeft alleen het recht bij noodzakelijke (dringende) werkzaamheden aan het gehuurde op eigen initiatief tot herstel over te gaan.
Als de huurder gebreken aan het gehuurde hersteld wil hebben, zal deze de huurder daartoe moeten verzoeken. Het is altijd verstandig dit schriftelijk te melden, dan bestaat er bewijs van de melding. De verhuurder moet een redelijke termijn geboden worden om tot herstel over te gaan. Laat de verhuurder na tot herstel over te gaan, dan kan de huurder verschillende acties ondernemen:
a. zelf tot herstel overgaan en de redelijke kosten van herstel verrekenen met de huur;
b. de Huurcommissie inschakelen (alleen in geval van niet-geliberaliseerde huur); een deskundige van de Huurcommissie komt dan bij de huurder langs om vast te stellen wat er aan de hand is, als er inderdaad een gebrek is, kan de Huurcommissie een huurverlaging vast stellen tot dat de gebreken zijn hersteld;
c. naar de rechter (zowel in geval van geliberaliseerde als niet-geliberaliseerde huur); de huurder dient zelf de gebreken aan te tonen, de rechter kan ook een huurverlaging bepalen én hij kan de verhuurder veroordelen tot het plegen van herstel, de Huurcommissie kan dit niet.
Wanneer de verhuurder nalaat herstel te plegen is het vrijwel nooit een goed idee om te stoppen met het betalen van de huur. U laat dan namelijk een huurachterstand ontstaan en geeft de verhuurder een mogelijkheid om de huurovereenkomst te kunnen beëindigen.
Komt u er met uw verhuurder niet uit, neemt u dan contact op met Brugrecht advocaten en wij helpen u om herstel van de gebreken voor elkaar te krijgen.
F. All-in huurprijs (niet doen!)
De wetgever is tegen het afspreken van een all-in huurprijs, om die reden wordt het overeenkomen van een all-in huurprijs door de wet (art.7:258 BW) bestraft. Bij een all-in huurprijs is geen onderscheid tussen de kale huur en de servicekosten en kosten voor de nutsvoorzieningen. De huurder weet dan ook niet wat hij betaalt aan servicekosten en kosten van de nutsvoorzieningen. Alleen de werkelijke kosten met betrekking tot deze zaken mogen worden doorberekend. Voor de huurder is dat bij een all-in huurprijs niet te controleren. De huurverhoging wordt ook berekend over de all-in huurprijs, terwijl dit alleen mag over de kale huurprijs. Al met al een onwenselijke situatie vindt de wetgever.
De huurder kan zich dan ook in het geval van een all-in huurprijs tot de Huurcommissie wenden om de huur uit te splitsen in kale huur en voorschot servicekosten en nutsvoorzieningen. Als de Huurcommissie daartoe overgaat is deze gehouden als uitgangspunt te nemen de maximale huurprijs op basis van de gelden de puntentelling c.q. woningwaarderingssysteem. De Huurcommissie zal de gesplitste kale huur vaststellen op 55% van de maximale huurprijs. Voor wat betreft het voorschot servicekosten en nutsvoorzieningen zal dit worden vastgesteld op 25% van de maximale huurprijs.
Ook in het geval er sprake is van een all-in huurprijs die (ver) boven de liberalisatiegrens ligt kan men naar de Huurcommissie en zal deze vervolgens splitsen in een kale huur en een voorschot servicekosten en nutsvoorzieningen, zoals hiervoor is aangegeven. Het feit dat men uitgaat van een huurprijs die hoger ligt dan de liberalisatiegrens, doet aan de bevoegdheid van de huurder om zich te wenden tot de Huurcommissie om de all-in huurprijs op te splitsen niets af. Immers, er is geen kale huurprijs bekend, alleen een prijs die de huurder betaalt voor het gebruik van het gehuurde en de voorzieningen.
Voor de verhuurder zal een splitsing van de all-in huurprijs in een kale huurprijs en een voorschot servicekosten en nutsvoorzieningen vrijwel altijd negatief uitvallen. Dat is ook de bedoeling van de wetgever, die all-in huurprijzen niet wenselijk acht.
Verhuurders kom dan ook nooit een all-in huurprijs overeen, u kunt voor zeer onplezierige verrassingen komen te staan. Heeft u toch een all-in huurprijs af gesproken met de huurder, neem dan snel contact op met Brugrecht advocaten. Hoewel er slechts beperkte mogelijkheden zijn om deze fout te herstellen, zijn er toch enkele mogelijkheden en daarmee kunnen wij van Brugrecht advocaten u helpen.
G. Huurbescherming
De huurder heeft recht op huurbescherming, ongeacht of deze nu een sociale woning huurt of een vrije-sector woning. Huurbescherming houdt in dat de verhuurder bij de opzegging van een huurovereenkomst de juiste opzegtermijn in acht dient te nemen en daarbij dient deze de door de wet gegeven opzeggronden te vermelden. Voorts eindigt de huurovereenkomst niet eerder dan bij instemming van de huurder met de beëindiging en als hij/zij niet instemt, dan eindigt de huurovereenkomst pas als de rechter de huurovereenkomst heeft beëindigd. Een huurder kan nooit zonder rechterlijke uitspraak uit de woning worden gezet.
De huurders van woonruimte worden uitermate goed beschermd door de wet. Van de wettelijke bepalingen mag niet ten nadele voor de huurder worden afgeweken. De omvang van de huurbescherming is afhankelijk van het soort huurcontract en of men een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte huurt.
Wilt u weten of de huurder recht heeft op huurbescherming? Neem dan contact op met Brugrecht advocaten voor meer informatie.
H. Einde huurovereenkomst huur woonruimte
Zoals hiervoor aangegeven dienen er een aantal formaliteiten in acht genomen te worden bij het opzeggen van een huurovereenkomst betreffende zowel sociale huurwoningen als vrije sector woningen.
Opzeggen door verhuurder
In geval de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd, eindigt de huurovereenkomst alleen als de huurder instemt met de opzegging, en als hij dat niet doet pas wanneer de rechter de huurovereenkomst heeft beëindigd. Tot die tijd blijft de huurovereenkomst bestaan ondanks een (rechtsgeldige) huuropzegging door verhuurder.
De verhuurder dient aan de volgende vereisten te voldoen bij de opzegging. Doet hij dit niet dan is de opzegging niet geldig. Het is dus belangrijk voor verhuurder de opzegging secuur te doen.
A. Voor de verhuurder geldt een minimale opzegtermijn van 3 maanden. Voor elk jaar dat de huurder huurt wordt de opzegtermijn voor verhuurder verlengd met een jaar, tot een maximum van 6 maanden;
B. De opzegging dient de verhuurder schriftelijk te doen. In de opzegging dient de verhuurder de (wettelijke) opzeggrond te vermelden. De opzeggronden die wet geeft zijn:
– De huurder gedraagt zich niet als goed huurder (b.v. huurachterstand, hennepteelt of overlast);
– De huurder accepteert een redelijk voorstel tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst (dit mag niet alleen om de huurprijs gaan) niet;
– De verhuurder heeft het gehuurde zelf voor dringend eigen gebruik nodig (hieronder valt ook renovatie en sloop, maar niet de verkoop van het gehuurde);
– De verhuurder is genoodzaakt uitvoering te geven aan het geldende bestemmingsplan (dit komt niet vaak voor);
– De verhuurder wil de woning weer zelf betrekken, dit is het geval bij tussenhuur c.q. een diplomatenclausule, partijen hebben bij aangaan van de huurovereenkomst afgesproken dat de huurder zal vertrekken bij terugkomst van de verhuurder;
– Indien de huurder een kamer bij de verhuurder in huis huurt is sprake van hospita-huur. In de eerste 9 maanden mag de hospita (verhuurder) de huur zonder reden opzeggen, wel geldt een opzegtermijn van 3 maanden. Na de 9 maanden gelden de reguliere huurbeschermingsregels.
C. De opzeggingsbrief dient per aangetekend schrijven of per deurwaardersexploot aan de huurder verzonden zijn.
D. In de opzeggingsbrief dient de huurder een termijn 6 weken geboden te worden waarbinnen deze kan aangegeven al dan niet in te stemmen met de opzegging. Pas na het verstrijken van de 6 weken termijn kan een beëindiging procedure door de verhuurder bij de rechter gestart worden.
E. Van groot belang is ook dat de verhuurder alle medehuurders de huur opzegt. Doet hij dat niet dan kan de medehuurder door blijven huren. Medehuurders zijn die personen die als huurder op de huurovereenkomst staan, maar ook die met de huurder zijn getrouwd of een geregistreerd partnerschap hebben (wettelijke medehuurders).
F. Wanneer bij de huur van een zelfstandige woonruimte een huurovereenkomst van bepaalde tijd (een huurovereenkomst voor een vaste periode) met een huurperiode van langer dan 2 jaar is overeengekomen, dan kan de huur niet eerder worden opgezegd dan na het verstrijken van die 2 jaar, behoudens in de huurovereenkomst een tussentijdse beëindigingsmogelijkheid is opgenomen danwel met instemmen van de huurder.
G. Wanneer bij de huur van een onzelfstandige woonruimte een huurovereenkomst van bepaalde tijd (een huurovereenkomst voor een vaste periode) met een huurperiode van langer dan 5 jaar is overeengekomen, dan kan de huur niet eerder worden opgezegd dan na het verstrijken van die 5 jaar, behoudens in de huurovereenkomst een tussentijdse beëindigingsmogelijkheid is opgenomen danwel met instemmen van de huurder.
Opzeggen door huurder
Voor de huurder geldt het volgende als hij wil opzeggen:
A. De huurder dient zich te houden aan de overeengekomen opzegtermijn. De opzegtermijn is gelijk aan de betalingstermijn; minimaal 1 maand en maximaal 3 maanden. De meeste huurders betalen hun huur per maand, dan geldt dus een opzegtermijn voor de huurder van 1 maand. Staat in de huurovereenkomst een betaaltermijn van 1 maand en een langere opzegtermijn voor de huurder; dan geldt een opzegtermijn van 1 maand (omdat dat gelijk is aan de betalingstermijn);
B. De opzegging dient schriftelijk gedaan te worden, de huurder hoeft geen reden te geven. De meeste contracten bepalen dat dit gedaan moet worden per aangetekend schrijven of deurwaardersexploot. De reden hiervan is dat daarmee aangetoond kan worden dat (tijdig) is opgezegd. Het gaat er om dat de verhuurder weet dat de huur is opgezegd. Op het moment dat de huur is opgezegd op een andere schriftelijke wijze en de verhuurder heeft op de opzegging gereageerd, dan kan aangenomen worden dat de opzegging de verhuurder heeft bereikt en rechtsgeldig is. Echter, om discussie te vermijden is het aan te raden om de opzegging per aangetekend schrijven te doen;
C. In geval een huurcontract van bepaalde tijd betreffende zelfstandige woonruimte is overeengekomen waarbij de huurtermijn langer is dan 2 jaar, dan kan de overeenkomst niet eerder beëindigd worden dan na die twee jaar, behalve wanneer de verhuurder instemt met een eerdere opzegging;
D. In geval van een huurcontract van bepaalde tijd betreffende onzelfstandige woonruimte waarbij de huurtermijn langer is dan 5 jaar, dan kan de huurovereenkomst niet eerder worden beëindigd dan na die 5 jaar, behalve wanneer de verhuurder instemt met een eerdere opzegging.
I. Tijdelijke huurovereenkomst woonruimte
Sinds 1 juli 2016 zijn de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur vergroot, in die zin dat de huurder minder huurbescherming toe komt bij de beëindiging van de huur. Voor woningbouwverenigingen gelden er afwijkende regels, wilt u daarover meer weten, dan kunt u met Brugrecht advocaten contact opnemen voor meer informatie.
Deze nieuwe regels zijn níet van toepassing op overeenkomsten die al waren aangegaan voor 1 juli 2016.
Voor de verschillende doelgroepen zijn woningen nodig, mensen die buiten die doelgroepen vallen mogen niet in die woningen wonen. De bestemming van het gehuurde voor een bepaalde doelgroep geeft de mogelijkheid huurovereenkomsten aan te gaan voor een bepaalde tijd en de huur te beëindigen wanneer de woning nodig is voor een ander uit de doelgroep (dringend eigen gebruik). Deze doelgroepen zijn: gehandicapten, jongeren, studenten, ouderen en grote gezinnen en promovendi. Wilt u meer weten over de voorwaarden die bij deze tijdelijke huur gelden dan kunt u contact opnemen met Brugrecht.
De meest voorkomende tijdelijke huurovereenkomsten zijn:
1. De huurovereenkomst met diplomatenclausule;
de verhuurder en/of eigenaar is tijdelijk naar het buitenland. Huurder en verhuurder spreken af dat de verhuurder na ommekomst van de huurperiode weer in het gehuurde zal gaan wonen en dat de huurder per die datum het gehuurde zal hebben ontruimd. Deze overeenkomst dient met inachtneming van de juiste opzegtermijn opgezegd te worden! De huurovereenkomst eindigt niet van rechtswege. Huurder en verhuurder kunnen sinds 1 juli 2016 de huurtermijn verlengen. Sinds 1 juli 2016 mag de verhuurder de woningen meermalen verhuren aan opvolgend huurders gedurende zijn tijdelijk verblijf elders.
De huurovereenkomst gebaseerd op de diplomatenclausule dient goed te zijn opgesteld, wanneer dit niet is gedaan kan het zo zijn dat de huurder recht heeft op huurbescherming en dat hij kan blijven in de woning en de verhuurder elders woonruimte zal moeten zoeken. Brugrecht kan u helpen met het opstellen en beoordelen van een huurovereenkomst met diplomatenclausule, zodat u met een gerust hart uw woning kunt verhuren als u als expat in het buitenland gaat wonen en werken voor een bepaalde periode.
2. Huurovereenkomst op basis van de Leegstandswet;
wanneer een woning te koop te staat of leeg staat vanwege aanstaande renovatie of sloop, kan men overgaan tot tijdelijke verhuur. Hiervoor dient de gemeente een vergunning af te geven. De huurovereenkomst eindigt automatisch als de vergunning duurt, minimaal 6 maanden en maximaal 5 jaar. De overeenkomst dient opgezegd worden, dit kan ook eerder dan de huurperiode die in de vergunning staat. De huurder heeft geen recht op huurbescherming. In de huurovereenkomst moet de vergunning staan vermeld. Ook hier is het van belang om een goede huurovereenkomst te sluiten met de huurder, is dat namelijk niet het geval, dan kunt u in een situatie komen dat de huurder huurbescherming heeft en u de woning b.v. niet kan verkopen en aan de huurder bent gebonden. Neem contact op met Brugrecht voor uw juridische mogelijkheden en voor het opstellen of beoordelen van een huurovereenkomst o.b.v. de Leegstandswet.
3. Kortdurende huurovereenkomst;
hier gaat het om huurovereenkomsten van bepaalde tijd én die zijn aangegaan voor een periode die níet langer is dan 2 jaar. Deze overeenkomsten eindigen van rechtswege zonder dat de huurder recht heeft op huurbescherming. De huurovereenkomst hoeft niet te worden opgezegd, wel moet de verhuurder de huurder tussen de 1 en 3 maanden voor afloop van het huurcontract schriftelijk in kennis te stellen dat het contract eindigt. Een te vroege of te late mededeling leidt tot een huurcontract van onbepaalde tijd. Verhuurder kan maar één keer een contract van 2 jaar of korter aangaan, elke verlenging leidt tot een contract van onbepaalde tijd. Dit geldt ook indien de huurder na de overeengekomen tijd in het gehuurde blijft wonen (stilzwijgende verlenging). Als verhuurder is het dan ook heel belangrijk om tijdig – niet te vroeg en niet te laat – de huurder tijdig te informeren dat de huur zal eindigen op de overeengekomen datum, anders kan de huurder blijven en heeft deze een huurovereenkomst van onbepaalde tijd en recht op huurbescherming.
Goed om te weten is, dat de huurder het tijdelijke contract altijd tussentijds mag opzeggen. Voor huurders met een contract van 2 jaar of korter is de huurprijsbescherming verruimd. Zij kunnen tot 6 maanden na afloop van het tijdelijke contract (en de huurovereenkomst een van onbepaalde tijd is geworden) nog de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Het vorenstaande geldt niet voor woningcorporaties. Neem contact op met Brugrecht advocaten voor uw juridische mogelijkheden en voor het opstellen of beoordelen van een huurovereenkomst van bepaalde tijd van maximaal 2 jaar.
2. Huur bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW
Bedrijfsruimte waarop artikel 7:290BW ziet betreft vooral middenstandsbedrijfsruimte. De huurders van deze ruimtes moeten voor hun bedrijfsvoering voornamelijk hebben van een vaste klantenkring en zijn plaatsgebonden. Kenmerkend voor deze bedrijfsruimtes is dat het gaat om:
a. Kleinhandelsbedrijven, horeca, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf;
b. De ruimte dient voor het publiek toegankelijk zijn;
c. ter plaatse wordt de dienst of het product rechtstreeks geleverd.
Alle bedrijfsruimtes die niet aan die kenmerken voldoen zijn vallen voor wat de wet betreft onder overige bedrijfsruimtes waarop artikel 7:230A BW van toepassing is.
Dit onderscheid is van groot belang voor wat betreft de rechten en plichten die op verhuurder en huurder rusten.
A. Huurbescherming
De huurder van de bedrijfsruimte die valt onder art. 7:290BW geniet een grote mate van bescherming, niet alleen met betrekking tot de beëindiging van de huurovereenkomst maar ook met betrekking tot de huurprijs en de mogelijkheden deze te verhogen. De wetgever vindt dit belangrijk, omdat midddenstandsondernemer de mogelijkheid moet hebben om de investeringen die hij in zijn winkel/horeca ruimte heeft gedaan terug te verdienen en omdat de ondernemer voor zijn omzetafhankelijk is van zijn vaste klantenkring en plaatsgebonden is.
De wet bepaalt dan ook dat de ondernemer-huurder van 290-bedrijfsruimte verzekerd is van de huur van de ruimte gedurende de eerste 10 jaar. Gebruikelijk is dan ook dat er een huurovereenkomst wordt aangegaan van 5+5 jaar. In beginsel kan alleen de huurder de huur na 5 jaar opzeggen. In het geval de huurder zich niet goed gedraagt, in het gehuurde een slechte bedrijfsvoering voert of de verhuurder het gehuurde zelf dringend voor langere termijn nodig heeft, is het mogelijk dat verhuurder de huur na 5 jaar zou kunnen opzeggen. Een opzegtermijn van minimaal 1 jaar dient in acht genomen te worden. De kantonrechter zal hierover moeten oordelen. Zonder huurbeëindigingsvonnis, zal de huurovereenkomst niet beëindigen.
Bij een opzegging door de verhuurder tegen de 10 jaar termijn heeft te gelden dat de verhuurder minimaal een opzegtermijn van 1 jaar in acht dient te nemen, of zoveel langer als partijen zijn overeengekomen, de wettelijke opzeggronden in acht zal moeten nemen, deze zijn:
• slecht huurderschap door slechte bedrijfsvoering;
• dringend eigen gebruik verhuurder;
• huurder stemt niet in met een redelijk aanbod van verhuurder tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst;
• op grond van het geldende bestemmingsplan wil de verhuurder een nieuwe bestemming van het gehuurde realiseren;
• redelijke afweging van belangen van de verhuurder bij opzegging en van de huurder bij voortzetting van de huur.
De opzegging van de huur dient op straffe van nietigheid – het ongeldig zijn van – de opzegging een van deze wettelijke opzeggronden bevatten. De opzeggrond kan nadien niet meer gewijzigd worden. De huurovereenkomst eindigt alleen in geval van wederzijdse goedvinden, danwel is het de rechter die bepaalt of de huur beëindigd wordt als de huurder niet instemt met de opzegging. De huurder van winkelruimte of horecaruimte heeft recht op huurbescherming en het is dan ook niet eenvoudig een huurder van 290-bedrijfsruimte uit het gehuurde te krijgen. Het is daarom belangrijk om goed geadviseerd de huur op te zeggen, zodat de opzegging correct en geldig is.
Neem contact op met Brugrecht advocaten, we kunnen u helpen met het opstellen van een rechtsgeldig opzegging, maar ook kunnen we u bij staan in het geval de huur is opgezegd en u als huurder wenst te blijven zitten.
B. Huurprijsherziening 290-bedrijfsruimte – winkels en horeca
Partijen zijn vrij in het bepalen van de huurprijs bij het aangaan van de huurovereenkomst. De wetgever echter heeft bij verhuur van winkelruimte dat bij voortzetting van de huurovereenkomst er mogelijkheden zijn om de huur periodiek te herzien; zowel door huurder als door verhuurder. Uitgangspunt is dat eens in de 5 jaar de huur aangepast zou kunnen worden aan de dan heersende marktconforme huur, voor het eerst na het verstrijken van de eerste huurtermijn. Om de marktconforme huur vast te stellen dient gekeken te worden naar de ‘referentiehuur’. Dat is ‘de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse’ gedurende 5 jaar voorafgaande aan het moment dat de nieuwe herziene huur dient in te gaan. Afhankelijk van wat de uitkomst is van de referentiehuur, kan de huur zowel naar beneden als omhoog worden aangepast.
Het kan dan ook lonend zijn de huurprijs eens onder de loep te nemen. De huurprijzen van tijdens de economische crisis gesloten huurovereenkomsten zijn vaak lager dan de huurprijzen van voor de crisis. Als gevolg van deze marktontwikkelingen kan het zijn dat uw huur niet meer passend is en aangepast kan worden.
Zowel de huurder als de verhuurder kan een voorstel tot huurprijsaanpassing doen. Zoals hiervoor aangegeven kan de huurprijs voor het eerst worden gewijzigd na het verstrijken van de eerste huurperiode en vervolgens mag de huurprijs eenmaal per vijf jaar worden herzien.
De wetgever heeft bepaald dat huurder en verhuurder eerst in onderling overleg moeten treden over een huurprijsherziening. Als partijen er in overleg niet uitkomen, dan kunnen zij gezamenlijk een deskundige – b.v. bedrijfshuurmakelaar – aanwijzen. Lukt dat niet, dan kan de rechter verzocht worden een deskundige aan te wijzen. De door de rechter aangewezen deskundige zal dan een nadere huurprijs vaststellen op basis van de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfspanden ter plaatse zoals die zijn betaald in de afgelopen vijf jaar.
Accepteert een van de partijen deze nadere huurprijs niet, dan pas kan men naar de rechter. Die zal dan een nieuwe huurprijs bepalen en de ingangsdatum ervan.
De nieuwe huurprijs zal gelden, ofwel per een in overleg overeengekomen datum, danwel vanaf het moment van het indienen van het verzoek tot het aanwijzen van een deskundige bij de rechter, danwel vanaf de datum van dagvaarden in de huurprijsvaststellingsprocedure. Mocht u overwegen om de huurprijs te herzien dan is het van belang dat u goed voorbereid te werk gaat, en u op de hoogte bent van uw juridische (on)mogelijkheden. Het is daarom aan te raden altijd eerst juridisch advies in te winnen.
Wilt u meer weten of heeft u juridisch advies nodig, neemt u dan contact met Brugrecht advocaten op voor een eerste vrijblijvend kennismakingsgesprek van een half uur.
3. Huurovereenkomst overige bedrijfsruimte ex art. 7:230A BW
Alle bedrijfsruimtes die niet voldoen aan de kenmerken van de 290-bedrijfsruimte zijn aan te merken als overige bedrijfsruimte. Huurders van overige bedrijfsruimtes, hierbij is te denken aan kantoorruimtes, opslagloodsen, garageboxen sportcomplexen etc., worden weinig beschermd door de wet. Er gelden niet veel regels, alleen de bepalingen in art. 7:230A BW van toepassing. Partijen – verhuurder en huurder – zijn zeer vrij in het maken van afspraken.
Wilt u de huur opzeggen van 230a bedrijfsruimte, of huurt u 230a bedrijfsruimte en is aan u de huur op gezegd en u wilt weten wat uw rechten zijn, wat de beste manier van handelen is of hoe om te gaan met de ontruimingsbescherming, dan kunt u contact opnemen met Brugrecht advocaten. Wij kunnen nader adviseren. Voor het eerste gesprek van een half uur brengen wij geen kosten in rekening.
A. Ontruimingsbescherming
De enige bescherming die de wet de huurder biedt is ontruimingsbescherming. Dit betekent dat als de huur is opgezegd door de verhuurder, de huurder vanaf de datum waartegen de ontruiming is aangezegd, van rechtswege 2 maanden ontruimingsbescherming heeft. Na deze twee maanden kan de verhuurder pas naar de rechter om een ontruimingsvonnis te verkrijgen, gedurende deze periode kan de huurder dus niet tot ontruiming gedwongen worden.
De huurder kan binnen deze 2 maanden periode naar de rechter met het verzoek de ontruimingstermijn te verlengen. Een verlenging van de ontruimingstermijn kan tot maximaal 1 jaar worden toegewezen en kan op verzoek (aan de rechter) van de huurder nog 2 keer met maximaal één jaar worden verlengd. In totaal kan de ontruimingsbescherming dus 3 jaar en twee maanden duren. Op het moment dat de huurder zijn verzoekschrift bij de rechter heeft ingediend en de zaak loopt kan de huurder niet ontruimd worden. Of de rechter een verlenging van de ontruimingsbescherming toe wijst is afhankelijk van de belangenafweging van de huurder en de verhuurder. Alleen als de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van de verhuurder bij voortduring van het gebruik van het gehuurde, zal de rechter het verlengingsverzoek van de rechter toewijzen.
Niet elke huurder van overige bedrijfsruimte (ofwel 230a bedrijfsruimte) heeft recht op een verlenging van de ontruimingsbescherming. De huurder die de huur zelf heeft opgezegd heeft hiertoe geen recht ook als de rechter heeft vastgesteld dat de huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen heeft geen recht op verlenging van de ontruimingsbescherming.
Wilt u de huur opzeggen van 230a bedrijfsruimte, of huurt u 230a bedrijfsruimte en is aan u de huur op gezegd en u wilt weten wat uw rechten zijn, wat de beste manier van handelen is of hoe om te gaan met de ontruimingsbescherming, dan kunt u contact opnemen met Brugrecht advocaten. Wij kunnen nader adviseren. Voor het eerste gesprek van een half uur brengen wij geen kosten in rekening.
B. Opzegging huur
Bij de opzegging dient minimaal een termijn van 1 maand in acht genomen te worden, dan wel dient de termijn zoals partijen zijn overeengekomen in de huurovereenkomst aangehouden te worden. De opzegging dient per aangetekend schrijven te gebeuren. In tegenstelling tot de huuropzegging van huur van 290-bedrijfsruimte (winkel, horeca en ambachtsruimtes) gelden er geen wettelijke opzeggronden.
Wilt u de huur opzeggen van 230a bedrijfsruimte, of huurt u 230a bedrijfsruimte en is aan u de huur op gezegd en u wilt weten wat uw rechten zijn, wat de beste manier van handelen is of hoe om te gaan met de ontruimingsbescherming, dan kunt u contact opnemen met Brugrecht advocaten. Wij kunnen nader adviseren. Voor het eerste gesprek van een half uur brengen wij geen kosten in rekening.
4. Huurovereenkomst onbebouwde grond
In geval van huur van onbebouwde grond, zijn partijen vrij in hetgeen zij afspreken. Op een huurovereenkomst van onbebouwde grond zijn de regels van het huurrecht niet van toepassing. De huurbescherming en huurprijsbescherming zijn derhalve ook niet van toepassing. De gewone regels van het overeenkomsten- en verbintenissenrecht gelden hier. Met andere woorden, met betrekking tot de jaarlijkse huurverhogingen en de opzegging is de verhuurder hier niet gebonden aan wettelijke huurregels. Uiteraard is de verhuurder wel aan hetgeen partijen in de huurovereenkomst zijn overeengekomen.
Een huurovereenkomst betreffende onbebouwde grond van onbepaalde tijd, of deze nu mondeling of schriftelijk is aangegaan, is een zogenoemde duurovereenkomst. Deze kan wel opgezegd worden, maar opzegging kan echter niet zomaar. Hiervoor dient de verhuurder, naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, zwaarwegende gronden aan te voeren. Als aangegeven heeft de huurder geen recht op huurbescherming op basis van het huurrecht. De maximale bescherming die de huurder heeft hij de opzegging van een huurovereenkomst betreffende onbebouwde grond is gebaseerd op de redelijkheid en billijkheid. Zonder concreet belang aan de zijde van de verhuurder bij de opzegging zal een vordering tot huurbeëindiging worden afgewezen.
In geval van een wanpresteren van de huurder kan de huurovereenkomst ook worden ontbonden. Iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst geeft het recht de huurovereenkomst op te zeggen, daar heeft echter wel te gelden dat de toerekenbare tekortkoming (wanprestatie) wel ernstig genoeg dien te zijn om een ontbinding en de gevolgen ervan te kunnen dragen.
Goed om te weten: een huurovereenkomst van onbebouwde grond verandert niet in een overeenkomst van bebouwde grond als de grond bebouwd wordt, ook niet als dat met toestemming van de verhuurder gebeurd.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Brugrecht advocaten. Omdat het huurrecht feitelijk geen regels geeft voor deze soort van huur is het belangrijk om een goede huurovereenkomst te sluiten en uw positie te kennen wanneer de huurovereenkomst zou worden opgezegd. Brugrecht advocaten kan u voor u de huurovereenkomst opstellen en beoordelen en in geval van opzegging u nader informeren en u erbij helpen.
Huurrechtspecialist Brugrecht advocaten
Bent u zakelijk, of particulier huurder, of verhuurder en bent u in geschil met uw huurder, of verhuurder over de hoogte van de huur, gebreken of achterstallig onderhoud, of opzegging van de huurovereenkomst. Of heeft u hulp nodig bij het opstellen of beoordelen van een huurcontract, dan bent u bij ons bij het juiste adres. Brugrecht advocaten is de huurrecht specialist in de regio Den Haag voor juridisch huur gerelateerde zaken. Wacht niet langer en neem vrijblijvend contact met ons op. We bespreken uw zaak graag en kijken of we voor u van betekenis kunnen zijn.
