Eigendom, beheer of verhuur
Volgens art. 7:201 BW is er sprake van huur als er een overeenkomst is waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, om een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie, er geldt geen schriftelijkheidsvereiste.
Ten aanzien van de verhuur van woonruimte is het vaak duidelijk wie de partijen zijn omdat er huurovereenkomsten zijn. Maar hoe zit dat als een beheerder op de huurovereenkomst vermeld staat?
In basis geldt dat een verhuurder geen eigenaar hoeft te zijn. De verhuurder is degene die de overeenkomst aangaat met de huurder. Dat kan ook een beheerder zijn, die op eigen titel een overeenkomst met de huurder aangaat. Het is ook mogelijk dat een beheerder namens de verhuurder het contract aangaat. Ook kan bijvoorbeeld een echtpaar gezamenlijk eigenaar zijn van een woning, terwijl slechts een van de echtgenoten een verbintenis aangaat met een huurder. De huurder kan alleen de contractspartij aanspreken uit hoofde van de huurovereenkomst en alleen de verhuurder kan de huurder aanspreken uit hoofde van de huurovereenkomst.
Uit art. 7:203 BW volgt dat de verhuurder de zaak aan de huurder ter beschikking moet stellen en laten, dat betekent dat de verhuurder wel de beschikking over het gehuurde moet hebben om deze te kunnen verhuren.
Als er sprake is van een beheerder, is het van belang of deze de eigenlijke verhuurder vertegenwoordigd, of dat deze zelf de woning verhuurt, bijvoorbeeld op basis van een beheersovereenkomst met de eigenaar. Door niet zelf te verhuren kan een eigenaar rendement genereren middels een afgesproken vergoeding met de beheerder, zonder de risico’s te dragen die op een verhuurder rusten. De beheerder heeft dan uit hoofde van die overeenkomst de beschikking over de woning in ruil voor een vergoeding en kan vervolgens de woning ter beschikking stellen aan een huurder op basis van een huurovereenkomst in ruil voor huur.
Uiteraard komt het ook vaak voor dat een beheerder niet “op de stoel van verhuurder” zit, maar alleen de verhuur regelt namens de eigenaar die de eigenlijke verhuurder is. De beheerder is dan in ruil voor een vergoeding van de eigenaar het aanspreekpunt voor de huurder zodat dit de eigenaar geen tijd en moeite kost.
Bij vertegenwoordiging van de eigenaar door de beheerder, is de contractspartij van de huurder nog steeds de eigenaar. Bij een beheerder die op eigen titel de woning verhuurt, is dat de beheerder. Mocht uit de huurovereenkomst niet duidelijk blijken wie de verhuurder is, is het voor de huurder raadzaam dit na te vragen bij de contactpersoon.
Voor huurders die met behulp van een beheerder zijn gaan huren is het opletten geblazen, want bij een geschil ten aanzien van de huurovereenkomst, is de verhuurder je wederpartij. Onder bepaalde omstandigheden kan dat dan dus de beheerder zijn, in plaats van de eigenaar van het pand. Ook voor beheerders is dit een punt van aandacht, immers indien er niet goed gecontracteerd is, kan de beheerder zich zomaar flink meer verantwoordelijkheden op de hals halen dan de intentie was.
Brugrecht advocaten kan u bijstaan bij dergelijke situaties en in de voorfase u helpen de juiste contractsvorm te kiezen, neem voor gedetailleerder advies vooral contact met ons op via info@brugrecht.nl of 070-3263281.
Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.
